나이스옥션 법원경매 고양 2026타경924 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 606 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "국립현대미술관 고양레지던시" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장, 창고 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측, 서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외 건물 ㉠~ ㉢이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 일반철골구조 경사지붕 2층 제2종근린생활시설 (사용승인일 : 2012.06.04) (가동) 일련번호(3) 일반철골구조 경사지붕 3층 제2종근린생활시설 (사용승인일 : 2012.06.04) (나동)

이용상태

일련번호(2) : 제조업소, 일반창고 등로 이용중임. 일련번호(3) : 제조업소, 사무소 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1. 지상 소재 컨테이너, 파이프조 천막, 천막 창고는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 606번지(신주소: 고골길116번길 39-112)에 소재하는 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경924 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 국OOO입니다.

1.2. 주요 정보

사건번호: 고양지원 2026타경924 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 606 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 고골길116번길 39-112)

용도: 공장 (건물 용도: 제2종근린생활시설, 실제 이용현황: 제조업소, 일반창고, 사무소)

감정가: 2,367,477,970원

토지 면적: 1322.00㎡ (약 400평)

건물 면적: 1131.93㎡ (약 343평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 소재

주의사항: 1.일괄매각. 2.지상 컨테이너, 파이프조 천막, 천막 창고는 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "국립현대미술관 고양레지던시" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다. 남측, 서측 및 북측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상, 대상 용도로 사용되는 토지). 이러한 다양한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 계획 시 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리는 2014년 7월 2일 접수된 국민은행의 근저당(을8)이며, 이보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 중 다음 두 명은 대항력이 있습니다. 따라서 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 한명희: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2001-12-18, 대항력 있음.

* 주식회사미승, 김종식: 보증금 10,000,000원, 차임 2,750,000원, 전입일자 2010-11-15, 대항력 있음.

인수해야 할 총 보증금 합계는 11,000,000원입니다.

나머지 임차인(김학수, 이승광)은 전입일자가 늦거나 배당신고를 하였으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 등기부 현황

토지 등기부채권 총액: 1,680,614,880원

건물 등기부채권 총액: 1,669,490,480원

등기부상 채권 총액은 감정가 대비 높은 수준입니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 관산동 지역은 주거지역과 함께 소규모 공장, 창고 등 산업시설이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. "국립현대미술관 고양레지던시"가 인근에 위치하여 지역의 문화적 지표 역할을 하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 2026년 4월 16일 인근 근린생활시설에서 화재가 발생한 이력이 있어, 산업 지역에서 발생할 수 있는 일반적인 안전사고 위험은 상존합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 및 편의시설 접근성

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. 다만, 주변 지역은 산업시설 위주로 형성되어 있어, 대규모 상업시설이나 주거 편의시설과의 접근성은 상대적으로 낮은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한명희, 주식회사미승, 김종식의 보증금 11,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 유동화물건: 유동화 과정에서 복잡한 권리관계가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 토지 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 제외 물건: 매각 대상에서 제외되는 컨테이너, 파이프조 천막, 천막 창고가 현재 물건을 점유하고 있다면, 이들의 철거 및 이전과 관련된 별도의 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 공장용지 및 건물입니다. 제2종근린생활시설로 건축되었으나 실제로는 제조업소, 창고, 사무실 등으로 활용되고 있습니다. 입지적으로는 산업단지 지역에 속하지만, 국립현대미술관 고양레지던시 인근에 위치하여 다소 특색 있는 환경을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화물건이라는 특성, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등이 잠재적 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 산업 시설 용도로 활용 가치가 있습니다.

* 인근 국립현대미술관 고양레지던시와 같은 문화 시설과의 근접성은 지역의 가치를 간접적으로 높일 수 있는 요인입니다.

* 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 제약이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,367,477,970원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 11,000,000원 인수 부담이 있습니다. 또한, 여러 토지 이용 규제와 유동화물건이라는 특수성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.