나이스옥션 법원경매 고양 2026타경894 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 769-3 발렌시아 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북동쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 창고 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서 사용승인일:2018.10.24 외벽:치장벽돌 쌓기 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 부정형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서쪽으로 노폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

소유권 대지권 1:계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11 -12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km) (고도16m 위임지역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지)임. 소유권 대지권 2:계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11- 12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경894 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 769-3 발렌시아 비동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 63.47㎡ (약 19.2평)

* 건물면적: 49.74㎡ (약 15.0평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 사용승인일: 2018년 10월 24일

* 건축물 정보:

* 건물명: 발렌시아 (B동)

* 총 층수: 4층 중 1층

* 준공 년도: 2018년 (사용승인일 기준)

* 총 대지 면적: 920㎡

* 총 건축 면적: 317.73㎡ (총괄표제부 기준)

* 세대 수: 15세대 (총괄표제부 기준)

* 주차 대수: 총 15대 (옥외 자동 15대)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 769-3 발렌시아 비동 1층101호

* 주변 환경: "고양예술고등학교" 북동쪽 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재되어 있음.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로 상태: 남서쪽으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 6월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리: 제공된 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 개요만 언급되어 있어, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 등기부 요약:

* 갑구: 소유권 이전 (박성호, 2019-06-19), 압류 (고양세무서장, 2024-02-05), 가압류 (경기신용보증재단, 2024-07-01), 압류 (고양시, 2025-12-22), 임의경매개시결정 (농협은행, 2026-03-05) 등이 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후 순위에 해당하여 매각으로 소멸될 예정임.

* 을구: 근저당 (농협은행, 2019-06-19, 202,800,000원), 근저당 (도이치파이낸셜주식회사, 2021-05-28, 37,200,000원) 등이 기재되어 있으며, 이들 또한 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 260,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 임대관계가 미상인 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 단독주택과 근린생활시설, 창고 등이 혼재된 지역에 위치하고 있음.

* 주변에 근린생활시설이 있어 소규모 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 상업시설이나 유흥가는 형성되어 있지 않음.

* 주거지역으로서의 기능이 주를 이루는 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 인근 시설: "고양예술고등학교"가 인접해 있음.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 생활 접근성은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재함:

* 성장관리계획구역 (주거zone)

* 가축사육제한구역 (소, 젖소, 말 제한 및 도시지역/주거밀집지역 제한)

* 상대보호구역 (예지슬유치원)

* 제한보호구역 (고도 16m 위임지역, 전방 지역 25km 이내)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도)

* 이러한 제한 사항들은 건축 행위나 토지 이용에 영향을 줄 수 있으나, 이미 건축이 완료된 다세대주택으로서 거주 및 일반적인 거래에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됨. 다만, 토지 거래 시에는 해당 규정을 확인해야 함.

* 건물 노후도: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 8년차 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 임대 관계 미상: 임차인이 없는 것으로 보이나(인수 보증금 0원), 임대 관계가 정확히 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있다는 점에 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 기대됨.

* 권리관계가 명확하여, 매각으로 인해 모든 권리가 말소되는 안전한 물건임.

* 위치는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준임.

* 토지이용계획상의 여러 제한사항이 존재하나, 현재 용도(다세대주택)대로 이용하는 데 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

* 임차인 관련 인수 보증금이 없으나, 임대 관계 미상이라는 점은 특이사항으로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상되며, 임대 수익 창출에도 유리함.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 최근 주변 시세와 비교 시, 경매를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

* 토지거래허가구역이나 주거용 다세대주택 거래에는 큰 제한이 없어 투자의 유연성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 6월 25일: 덕이힐타운 (전용 51.155㎡, 1층, 2015년식) 130,000,000원

* 2026년 6월 8일: 현대타운 (전용 51㎡, 2층, 2016년식) 165,000,000원

* 2026년 6월 13일: 현대타운 (전용 51㎡, 1층, 2016년식) 110,000,000원

* 본건은 전용면적 49.74㎡, 1층, 2018년식 건물임.

* 비교 대상 물건들의 전용면적이 본건과 유사하며, 연식 또한 비슷하거나 약간 오래됨.

* 최근 거래가 중 1층인 덕이힐타운 130,000,000원, 현대타운 110,000,000원, 2층인 현대타운 165,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됨.

* 감정가는 최근 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

* 안정적인 입찰을 위해 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

* 본 입찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 시장 변화 등을 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.