나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60563 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 785 소만마을아파트 610동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 행남초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 강매역이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층건 내 7층 702호로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(소만초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고양용현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(행남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(행신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 2) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고양용현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이튼키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(고양용현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60563 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 785 소만마을아파트 610동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 380,000,000원

토지면적: 32.87㎡ (약 9.94평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

아파트명: 소만마을(성원)6

사용승인일: 1995년 04월 08일

건물 규모: 14층 중 7층

총 세대수: 1602세대

총 주차대수: 829대 (단지 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 행남초등학교 서측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있고 경의중앙선 강매역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 다양한 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 초등학교 및 중학교의 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 02월 14일 접수된 하나저축은행의 근저당권(192,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 대항력 있는 임차인이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김종민 (마스킹: 김 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 21일

* 확정일자: 2020년 11월 26일

* 배당신고일자: 2024년 11월 28일

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약상, 김종민 씨의 주택임차권(2024-11-28 접수)은 인수 대상입니다.

이는 매수인이 임차인의 보증금 250,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액을 인수해야 함을 의미합니다.

등기부채권 총액은 442,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 행신동 일대는 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

강매역 주변으로 형성된 상업 지역 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 소만성원6단지아파트

주소: 경기도 고양시 덕양구 행신동 785

사용승인일: 1995년 04월 08일 (준공 후 약 31년 경과)

단지 규모: 17개동, 총 1602세대

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

교통: 경의중앙선 강매역 도보 또는 근거리 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 250,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 예상치 못한 큰 지출로 이어질 수 있습니다.

건축연도가 1995년으로 노후화가 진행되어, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 고양시 덕양구 행신동의 소만마을 6단지 아파트로, 주거 환경 및 교통 편의성은 비교적 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5천만원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 문제입니다.

감정가는 3억 8천만원이나, 실제 매수인이 부담해야 할 총액은 입찰가와 임차인 보증금 인수액을 합한 금액이 됩니다.

따라서, 인수되는 보증금을 고려하여 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

준수한 주거 환경과 편리한 교통망(강매역, 버스 노선)을 갖춘 지역입니다.

대규모 아파트 단지의 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

적절한 가격에 낙찰받을 경우, 잠재적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 59.34㎡ (약 17.95평)입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적대의 시세는 2026년 6월 기준으로 3억 7천만원에서 3억 7천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건에는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 250,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 임차인 보증금 인수액을 제외하고 법원에 납부할 금액을 기준으로 합니다.

보수적으로 시세를 3억 7천만원으로 가정하고, 인수 보증금 2억 5천만원을 제외하면, 법원에 납부할 금액은 약 1억 2천만원이 됩니다.

여기에 취득세, 등록세, 명도 비용, 법무사 수수료 등을 추가로 고려해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

(본 입찰가는 인수 보증금 250,000,000원을 제외한 금액이며, 최종 투자금은 이보다 훨씬 높아집니다. 임차인 보증금 인수액을 반드시 총 투자 비용에 포함하여 계산하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.