나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60641 [1] 경기도 파주시 야당동 247-10 베아투스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상4층 베아투스 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2019.04.23) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지(제1종근린생활시설 및 공동주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김성환)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.11.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60641 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 247-10 베아투스 2층204호

용도: 다세대주택 (제1종근린생활시설 포함)

감정가: 224,000,000원

토지면적: 54.19㎡ (약 16.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.06㎡ (약 14.23평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 4층 건물 내 2층 204호 (사용승인일: 2019.04.23)

총채권금액: 2,628,000,000원

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 야당역(경의중앙선) 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 야당역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(소유권보존, 신탁등기말소, 소유권이전, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소될 예정입니다.

임차인 현황에 주택도시보증공사(양도전: 김성환)가 보증금 195,000,000원에 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본 건 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

최근 거래된 유사 물건들의 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

2026년 5월 8일 거래된 펠리체A동(야당동 240-17번지) 전용면적 47.51㎡, 3층 물건이 16,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 11,480,000원의 시세입니다.

2026년 5월 5일 거래된 모리안6차102동(야당동 469-33번지) 전용면적 63.87㎡, 2층 물건은 22,500만원에 거래되었으며, 평당 약 11,640,000원의 시세입니다.

본건 물건의 전용면적은 47.06㎡ (약 14.23평)이며, 토지지분은 54.19㎡ (약 16.40평)입니다.

유사한 면적대의 최근 거래가격을 고려할 때, 평당 약 11,500,000원에서 11,700,000원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

이는 본건의 감정가 224,000,000원보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

야당역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통을 이용한 타 지역 접근성이 좋습니다.

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설 및 공동주택으로 복합 용도 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 입찰 시 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

건축물대장상 제1종근린생활시설과 공동주택이 혼합된 건물로, 실제 이용 상태나 관련 법규 준수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당되어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인할 수 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 야당역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차보증금 또한 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 시세 조사를 철저히 하고 보수적인 접근이 필요합니다.

다세대주택과 근린생활시설이 복합된 건물이며, 토지이용계획상의 일부 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

야당역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상권이 발달하여 주거 및 상업적 가치를 동시에 지닙니다.

권리관계가 복잡하지 않고 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 이하로 낙찰받는다면 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 47.06㎡ (약 14.23평)이며, 토지지분은 54.19㎡ (약 16.40평)입니다.

최근 유사 물건들의 실거래가를 평당 약 11,500,000원 ~ 11,700,000원으로 산정하였습니다.

이를 바탕으로 본 건의 적정 시세는 약 163,700,000원 ~ 166,300,000원으로 추정됩니다.

감정가(224,000,000원)가 시세보다 높은 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 분석을 통해, 낙찰 가능한 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.