나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경65 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 636 브라운스톤돈암아파트 101동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 "매원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브위 경량철골지붕틀 19층 건물 내 제8층 제801호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서,아파트 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망설비는 자동차 통행이 가능한 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트,지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 성북구 돈암동 636 브라운스톤돈암아파트 101동 8층 801호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2026타경65 (1)이며, 감정가는 9억 8,700만 원입니다.

토지 면적은 45.26㎡ (약 13.7평)이고, 건물 면적은 84.97㎡ (약 25.7평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 "매원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지는 자체적인 가로망 시설을 갖추고 있으며, 자동차 통행이 가능한 포장도로와 잘 연계되어 있습니다.

토지 이용계획상 제1종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 20일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(채권액 7억 6,440만 원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 법원의 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 17억 9,737만 6,965원에 달합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 상세한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 조사를 보면, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수하거나 별도로 합의해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 본건 명도 시 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 브라운스톤 돈암 아파트 단지는 주변으로 주택가 및 근린생활시설이 잘 발달되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 매원초등학교가 위치하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 브라운스톤 돈암이며, 2004년 12월 18일에 사용 승인되었습니다.

해당 물건은 총 16개동, 1074세대로 구성된 단지의 101동 8층 801호입니다.

전용면적은 84.97㎡ (약 25.7평)입니다. 본 건에 대한 분양면적 정보는 명확히 제공되지 않았으나, 건물 전체의 전용면적은 84.97㎡입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브위 경량철골지붕틀로 이루어진 19층 건물이며, 본건은 그 중 8층에 위치합니다.

위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

단지 내 총 주차 대수는 1,177대로, 지하에는 109대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대 관계가 미상인 임차인의 존재 가능성입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부가 불확실하므로, 계약 전 반드시 상세 내용을 확인해야 합니다.

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인의 자격이나 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울시 성북구 돈암동의 브라운스톤 돈암 아파트로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지적 강점을 지니고 있습니다.

감정평가액은 9억 8,700만 원으로 책정되었으나, 제공된 최근 실거래가 자료에 따르면 동일 단지의 작은 평형(59.99㎡)이 이미 10억 원을 상회하는 가격으로 거래되고 있어, 시세 상승 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다.

하지만, 임대 관계가 불명확한 임차인의 존재 가능성과 상세 내역이 확인되지 않은 지상권 등은 명도 및 권리 관계에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석이 동반되어야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심적인 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 도심 접근성 및 주거 편의성: 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지입니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 시장 가격과 비교했을 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물면적 84.97㎡(약 25.7평)에 대한 감정평가액은 9억 8,700만 원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 59.99㎡(약 18.1평) 면적의 아파트들이 2026년 7월 기준 9억 9,700만 원에서 10억 1,000만 원 사이로 거래되었습니다.

이를 평당가로 환산하면 약 5,500만 원에서 5,580만 원 수준입니다.

이러한 평당가를 본 건(84.97㎡, 약 25.7평)에 적용할 경우, 현재 시장 추정가는 약 14억 2,000만 원 수준으로 산출됩니다.

따라서, 감정평가액(9.87억 원)과 시장 추정가(14.2억 원) 사이에 상당한 괴리가 존재합니다.

미상 임차인 등 일부 리스크 요인을 고려하더라도, 현재 시장 가격과 미래 가치를 고려할 때, 경쟁력 있는 예상 입찰가는 11억 5,000만 원에서 13억 원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.