나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70498 [1] 경기도 의정부시 호원동 465-7 케이에스금성빌 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 망월사역(지하철1호선)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 302호로서 (사용승인일 : 2012.08.02) 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실, 다용도실 등)으로 이용중임. (내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복5차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(꿈나무유치원), 상대보호구역 (호암초,호암유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구(철도보호지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70498 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 465-7 케이에스금성빌 2동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

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* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 302호

* 사용승인일: 2012년 8월 2일

1.3. 감정가 및 면적

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* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 32.56㎡ (약 9.85평)

* 건물면적: 68.65㎡ (약 20.77평)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장 및 망월사역(지하철 1호선)이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

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* 제2종일반주거지역

* 대로3류(폭 25m~30m)

* 상대보호구역(꿈나무유치원, 호암초, 호암유치원)

* 과밀억제권역

* 철도보호지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

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* 소유권 이전 등기 다수 존재

* 주택임차권 (고흥조, 200,000,000원) 등기 존재하나 말소 예정

* 가압류, 압류 등 다수 존재하나 모두 말소 예정

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 고흥조

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 12일

* 확정일자: 2021년 3월 14일

* 배당신고일자: 2023년 5월 4일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박나연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 9일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

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* 말소기준권리는 2022년 5월 30일자 가압류(이동훈)입니다.

* 해당 물건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

3.4. 특이사항 (HUG 인수조건)

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* 주택도시보증공사(HUG)는 본 경매 절차에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 매수인에 대한 대항력은 포기하는 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 임차보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

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* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 2002년식 빌라 (약 71.44㎡, 4층): 153,000,000원

* 2002년식 빌라 (약 66.08㎡, 2층): 160,000,000원

* 2017년식 빌라 (약 48.82㎡, 3층): 160,000,000원

* 본건은 2012년 8월에 준공된 다세대주택으로, 건물 연식이 주변 유사 물건 대비 신축에 해당합니다.

* 건물 면적(68.65㎡, 약 20.77평)은 최근 거래된 66.08㎡~71.44㎡ 면적과 유사하며, 거래가 15,300만원 ~ 16,000만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 168,000,000원으로, 최근 시세와 비교 시 연식 및 입지 요소를 감안하면 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 정보

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* 건물명: KS금성빌 2동 302호

* 준공년도: 2012년 8월 2일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 및 화장실, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비: 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임대차 관계

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* 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 박나연의 전입일자(2025년 12월 9일)가 미래 시점으로 기재되어 있는 점은 특이사항입니다. 대항력은 없으나, 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 고흥조는 대항력이 없으며, HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 인수 부담이 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

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* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 대로3류, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

* 이러한 제한 사항은 향후 건축 행위나 재개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

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* HUG의 대항력 포기 조건은 낙찰자의 보증금 인수 위험을 크게 줄여주지만, 해당 확약 내용을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청한 부분입니다.

* 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 망월사역 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2012년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 건물 상태 및 입지 여건이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 임차보증금 인수 위험이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임차인 박나연의 특이한 전입일자와 향후 명도 관련 절차에 대한 신중한 검토가 필요하며, 다수의 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 망월사역 도보 접근 가능, 편리한 교통 및 생활 환경.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음 (HUG 조건 확인 필수).

* 비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 상품성 우수.

* 시세 대비 투자 매력: 감정가(1.68억) 및 주변 실거래가(1.53억~1.6억)를 고려했을 때, 시세차익 또는 임대수익 가능성 있음.

* HUG 관련 리스크 제거: 임차보증금 미인수 조건은 투자 안전성을 높임.

9. 예상 입찰가

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* 건물 면적: 68.65㎡ (약 20.77평)

* 준공년도: 2012년

* 감정가: 168,000,000원

* 최근 주변 시세 (2026년 7월): 153,000,000원 ~ 160,000,000원 (유사 면적, 연식)

* 본 건은 2012년 준공으로 연식이 우수하며, 감정가 168,000,000원은 주변 시세 범위 내에서 적정 수준으로 평가됩니다.

* 모든 권리가 소멸되고 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 다만, 임차인 박나연의 미래 전입일자 및 명도 과정에서의 불확실성, 토지 이용 제한 사항 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.