나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10442 [1] 서울특별시 도봉구 창동 7 월가타워 10층 1009호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 1,4호선"창동역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1,4호선) 창동역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물 내 제10층 제1009호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 샷시: 샷시창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.< 후면 "내부구조도" 참조 >

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 도시형생활주택,오피스텔, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(창동역 택지개발지구 지구단위계획구역)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10442 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 7 월가타워 10층 1009호

용도: 도시형생활주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 88,000,000원

건물면적 (전용면적): 13.02㎡ (약 3.94평)

토지면적/토지지분: 0㎡ (집합건물로서 구분소유자의 토지사용권은 대지권으로 갈음)

1.4. 건물 정보

건축년도: 2013년 11월

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 17층 (본건 10층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 1,4호선 '창동역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1,4호선 창동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지 위에 건축된 건물입니다.

현재 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안 중(창동역 택지개발지구 지구단위계획구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2026.03.09.)로 판단됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리(강제경매)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 미합중국인 최건웅(CHOIANDREWGEONWOONG)

보증금: 5,000,000원

전입일자: 2021-06-10

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2023-07-21. 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 잔여 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 보증금 5,000,000원은 입찰 시 추가 비용으로 고려해야 합니다.

* 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 83,000,000원 (주택임차권 등기)

비고: 물건명세서상, LH는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 LH 관련 보증금 83,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 건물 내에는 도시형생활주택, 오피스텔 외에도 제2종근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 있어, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월) 분석 결과, 인근 지역(도봉구 창동)의 다세대 주택(실사용면적 기준)은 약 33.82㎡에 150,000,000원, 45.29㎡에 90,000,000원, 38.43㎡에 160,000,000원 수준으로 거래되었습니다.

이는 평당 약 6,560,000원에서 14,650,000원 수준입니다.

본건의 전용면적 13.02㎡(약 3.94평)에 대한 감정가는 88,000,000원입니다.

이는 평당 약 22,340,000원으로, 최근 실거래가 시세와 비교 시 현저히 높은 수준입니다.

시세 추정치와 비교 시, 본건의 시장 가치는 약 25,000,000원 ~ 58,000,000원 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

창동역 인근에 위치하여 이마트, 하나로마트 등 대형마트 및 각종 금융기관, 병원, 식당 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

창동초등학교, 창동중학교, 정의여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 주변 시설

창동역 주변으로는 서울아레나 예정지, 창동 신경제중심지 조성 사업 등 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 시세 괴리

감정가(88,000,000원)가 최근 실거래가 시세(약 25,000,000원 ~ 58,000,000원 추정) 대비 현저히 높아, 유찰 가능성이 매우 높으며, 최저 매각 가격이 시세보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

임차인 최건웅(500만원 보증금)은 대항력을 보유하고 있어, 배당으로 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금 500만원이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.4. 도시관리계획 입안 중

창동역 택지개발지구 지구단위계획구역 지정 입안 중으로, 향후 해당 지역의 개발 방향에 따라 건물이나 토지의 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부 (확인 필요)

제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 독립적인 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 창동역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 감정가가 최근 실거래가 시세 대비 현저히 높게 책정되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 임차인 최건웅의 보증금 500만원은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

LH의 임차권은 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보이나, 최종 말소 여부는 등기부 및 관련 절차 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

창동역 역세권에 위치하여 향후 개발 가능성과 미래 가치가 기대됩니다.

감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 유찰을 통해 최저 매각 가격이 하락할 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해, 인수 부담금과 시장 시세를 고려합니다.

최근 실거래가 시세 추정치: 약 25,000,000원 ~ 58,000,000원 (13.02㎡ 기준, 평당 650만원 ~ 1,460만원 적용)

잠재적 인수 보증금: 5,000,000원 (최건웅)

총 예상 인수 비용: 약 30,000,000원 ~ 63,000,000원

감정가(88,000,000원)가 시세 및 잠재적 인수 비용보다 현저히 높으므로, 첫 경매에서 낙찰될 가능성은 매우 낮습니다.

따라서, 유찰 후 최저 매각 가격이 하락할 때까지 기다리는 것이 현명합니다.

첫 경매에서 입찰 시, 시세 및 인수 비용을 고려하여 공격적으로 접근한다면, 30,000,000원 ~ 45,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 현장 조사, 임차인 상태 재확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.