나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100470 [1] 서울특별시 종로구 내수동 72 경희궁의아침3단지 4층오피스텔415호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 내자동 소재 "서울경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 관공서 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 3호선 "경복궁역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층건 내 제4층 제오피스텔415호로서, 외 벽: 석재 붙임 및 복합 판넬 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 · 평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측 및 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-08-08)(세종로지구단위계획구역)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비사업(내수구역))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심((4대문안)), 건축선(2022-03-18)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100470 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 내수동 72 경희궁의아침3단지 4층오피스텔415호

용도: 오피스텔

감정가: 320,000,000 원

토지면적: 7.09㎡ (약 2.14평)

건물면적: 37.50㎡ (약 11.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사직동새마을금고 (등기부상 확인)

특이사항: 정비구역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 종로구 내자동 소재 "서울경찰청" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 관공서 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서 주위 환경은 양호한 편임.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 3호선 "경복궁역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층 건물 내 4층 오피스텔 415호임. 외벽은 석재 붙임 및 복합 판넬 마감, 창호는 샤시창호 마감임.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고·평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본 건 북측 및 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

등기부현황:

집행력 있는 정본에 의한 경매 신청: 사직동새마을금고 (2026타경100470)

말소기준권리: 2020년 1월 15일 접수된 사직동새마을금고의 근저당권 (을3)임.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리인 임의경매 개시결정(갑7) 및 압류(갑8) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용 및 권리자는 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됨. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 조사 필요.

1.3. 상권분석

도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 업무시설, 공동주택, 판매시설, 근린생활시설이 혼재된 지역임. 인근에 관공서(서울경찰청)가 위치하고 있어 안정적인 상권 형성 가능성이 있음. 세종로지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

1.4. 생활정보

주변 시설: 서울경찰청이 인근에 있으며, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재하여 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

대중교통: 지하철 3호선 경복궁역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역: 도시환경정비사업(내수구역)으로 지정되어 있어 향후 재개발 및 정비 사업 진행에 따른 이익 또는 변동성을 고려해야 함.

토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정 확인 필요.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명확한 정보가 없는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 소유권 행사 및 재산권 행사에 제한이 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 요구됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 경복궁역 인근의 우수한 교통 여건과 잘 갖추어진 주변 인프라를 갖추고 있음. 감정가는 3억 2천만원이나, 최근 실거래가는 3억 1천만원 내외로 형성되어 있어 시세 대비 적정 수준의 감정가로 판단됨. 다만, 정비구역 지정 및 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성 등 일부 리스크 요인이 있어 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 도심(4대문 안)에 위치하여 광화문, 시청 등 주요 업무지구 접근성이 탁월함.

우수한 교통망: 지하철 3호선 경복궁역을 통해 서울 전역으로의 이동이 매우 편리함.

잠재적 개발 가치: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시환경 개선 및 재개발에 따른 가치 상승 가능성이 존재함.

안정적인 수요: 주변의 관공서, 업무시설, 주거시설 등으로 인해 오피스텔의 꾸준한 임대 및 매매 수요가 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

최근 2025년 12월 실거래가를 분석한 결과, 동일 건물(경희궁의 아침 3단지) 내 유사 면적(37.5㎡)의 오피스텔이 3억 1천만원에서 3억 1천 3백만원 사이에서 거래되었음. 감정가(3억 2천만원)와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 3억 1천만원 내외로 판단됨.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 315,000,000 원 (삼억 천오백만원) 선에서 고려해볼 수 있음. 단, 경매 시장의 경쟁 상황 및 권리관계 확인 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.