나이스옥션 법원경매 거창 2023타경307 [1] 경상남도 합천군 용주면 월평리 390 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각[제시외 건물, 제시외 수목(밤나무 약 1,458주)은 매각에 포함]
- 타인소유 입목(명인방법을 갖춘 50년생 이상 소나무 약 500주)은 매각에서 제외
- 목록 8번 토지 지상에 분묘 1기가 소재함, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함
- 목록 1번 토지에 대하여 농지취득자격증명서 제출 요함, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 합천군 용주면 월평리 390

1.2. 사건번호

거창지원 2023타경307 (1)

1.3. 경매구분

부동산 임의경매

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물, 밤나무 약 1,458주 포함)

1.5. 토지 면적

51362. 00㎡ (약 15,538평)

1.6. 건물 면적

총 352.45㎡ (약 107평) [본건 건물 2동: 주거용 128.3㎡ (약 39평), 동물/식물 관련 시설 224.15㎡ (약 68평) / 제시외 건물 면적 159.49㎡ (약 48평) 포함]

1.7. 감정가

390,458,200원

2. 입지조건

* 본 물건은 경상남도 합천군 용주면 월평리라는 농촌 지역에 소재하고 있습니다.

* 도로 접근성은 지방도를 통해 이루어지며, 주변 지역과의 연결성은 확보되어 있습니다.

* 지역은 주로 농업 및 산림 지역으로 구성되어 있으며, 조용한 전원생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어 자가용 이용이 필수적입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (임차인 보증금 합계 0원)

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2016-08-05 농협은행 근저당 (을1).

* 말소될 것으로 예상되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 농협은행 근저당(을1), 수협은행 가압류(갑4), 농업협동조합중앙회 가압류(갑5), 농협은행 가압류(갑6), 농업협동조합중앙회 가압류(갑7), 농협은행 임의경매(갑9) 등이 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수될 가능성이 있는 권리:

* 분묘기지권: 목록 8번 토지 지상에 소재한 분묘로 인한 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있으며, 최저매각가격 산정에 반영되었습니다.

* 선순위 권리: '갑2' (이혜숙, 소유권이전청구권가등기) 및 '갑3' (곽준열, 소유권이전(증여))은 말소기준권리(을1)보다 선순위로 등기되어 있습니다. 이들 권리가 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로, 잔금 납부 전 법률 전문가를 통해 인수 여부에 대한 면밀한 확인 및 검토가 필수적입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2016-08-05 농협은행 근저당 (을1).

* 말소될 것으로 예상되는 권리: 을1 근저당보다 후순위인 가압류(갑2, 갑3, 갑4, 갑5) 및 임의경매(갑7) 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

* 최초 건물 소유권 보존 등기: 곽준열 (갑1).

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 합천군 용주면 월평리는 주로 농경지와 임야, 주거 지역이 혼재된 농촌 지역입니다.

* 인근 지역의 상업 시설은 매우 제한적이며, 소규모 마을 단위의 편의점이나 농산물 관련 시설 위주로 구성되어 있습니다.

* 생활 편의시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 인근 읍면 지역 또는 군청 소재지로 이동해야 이용 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변에 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 직접적인 관련이 없어 별도 분석이 어렵습니다.

* 교육 시설: 용주면 내 초등학교가 존재할 수 있으며, 중학교 이상의 교육 시설은 군 소재지 등으로 통학이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 의료 시설: 지역 내 소규모 의원급 의료기관은 있을 수 있으나, 종합병원은 군 소재지 등으로 이동해야 합니다.

* 교통: 대중교통 노선이 적고 운행 간격이 길 수 있어, 자가용이 필수적인 생활 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 물건의 토지 중 일부(목록 1번 토지)는 농지에 해당하므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

* 선순위 권리 인수 가능성: 토지 등기부 상 말소기준권리보다 선순위인 소유권 관련 권리(갑2, 갑3)가 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 위험이 있습니다. 이에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

* 타인 소유 입목: 명인방법이 갖추어진 소나무 약 500주 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 중복사건: 해당 사건과 관련된 중복 사건이 존재할 가능성이 있어, 경매 진행 상황에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 밤나무 약 1,458주가 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 언급되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 용주면의 광활한 토지(51,362㎡)를 바탕으로, 주거용 건물과 동물/식물 관련 시설이 함께 존재하는 독특한 자산입니다. 대규모 토지는 농업, 축산업, 혹은 전원형 주택 단지 개발 등 다양한 잠재적 활용 가치를 시사합니다. 그러나 농촌 지역의 특성상 기반 시설 및 생활 편의 시설이 부족하며, 선순위 권리 인수 가능성, 분묘기지권, 농지취득자격증명 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 토지 등기부 상 선순위 권리(갑2, 갑3)의 인수 여부는 낙찰자의 최종적인 부담을 결정하는 중요한 요소이므로, 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 정확히 파악하고, 토지의 실질적인 시장 가치를 평가한다면 투자 기회를 모색해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 압도적인 토지 면적: 51,362㎡에 달하는 넓은 토지는 그 자체로 높은 가치를 지니며, 미래 개발 잠재력이 큽니다.

* 다목적 활용 가능성: 단독주택과 시설 건물이 공존하여 주거 기능과 함께 농업, 축산, 체험 시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 넓은 토지 면적 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 시장 가치 재평가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 특유의 기회: 철저한 사전 조사와 분석을 통해 리스크를 관리한다면, 일반 매매보다 유리한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 390,458,200원이며, 총 채무액은 401,233,215원으로 감정가보다 높습니다. 이에 따라 최저매각가격은 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 높습니다.

선순위 권리 인수 가능성, 농지취득자격증명 요구, 분묘기지권 존재 등 여러 위험 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 법원 감정가를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가의 약 105% 수준인 409,981,110원으로 제안합니다.

이 가격대는 잠재적 위험 요소를 감안하여 보수적으로 책정한 것이며, 실제 입찰 시에는 낙찰 가능성, 경쟁 상황, 추가 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 시세 분석과 권리 관계 확정을 위해 전문가와 상의 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.