나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30394 [1] 전라남도 나주시 대호동 307-5 호반아파트 101동 4층421호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 나주시 대호동 소재 동신대학교 동측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 상가, 나지(농경지) 등으로 이루어진 국도주변 미개발지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대중교통수단이 운행 중인 국도변에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 10건물 내 4층 421호(남동향,복도식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트부지는 부정형의 평지로서 아파트와 부대복리시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 4차로의 포장도로에 접하고 해당 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 건물부지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로 2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배수구 역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30394 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (실제 경매 신청자: 김인현)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 대호동 307-5 호반아파트 101동 4층 421호

용도: 아파트

감정가: 40,000,000원

토지면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

토지지분: 21.127㎡ (약 6.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평, 전용면적)

건물지분: 28.98㎡ (약 8.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

주요 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건 아파트는 전라남도 나주시 대호동에 소재하며, 동신대학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 상가, 나지(농경지) 등으로 이루어진 국도 주변 미개발지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

대중교통수단이 운행 중인 국도변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 4차로의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사호반산업개발 (1996-09-24)

* 소유권이전: 양현미 (2008-01-31, 매매)

* 압류: 서광주세무서장 (2024-02-23, 말소 예정)

* 압류: 아산세무서장 (2025-03-24, 말소 예정)

* 강제경매: 김인현 (2026-03-06, 본 경매 사건)

* 주택임차권: 김인현 (2024-06-07, 권리금액 42,000,000원, 말소: 인수 )

임차인 분석:

* 임차인: 김

* 보증금: 42,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-22

* 확정일자: 2020-06-19

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 있음

* 비고: (정보 없음)

3.2. 권리분석 결과

인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권 (김인현): 임차보증금 42,000,000원. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하며, 위 임차권등기는 소멸되지 않을 수 있음. (말소: 인수)

소멸되는 권리:

* 압류 (서광주세무서장, 아산세무서장) 등 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 및 개발 계획

본건 건물부지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배수구역 등의 제한이 있습니다.

4.2. 주변 시설

본 건이 위치한 나주시 대호동 일대는 주거지역과 상업시설, 나지가 혼재된 지역으로, 인근에 동신대학교가 소재하고 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 국도변에 위치하며, 도보 5분 이내 거리에 버스 정류장이 있습니다. 주변 교육 시설로는 나주중앙초, 금성중, 나주공고가 있으며, 나주병원이 근거리에 위치해 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 검색 결과, 본 건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설이 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 4층 421호(남동향, 복도식)입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트칠, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다. 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

주변 환경은 보통 수준이며, 국도변에 위치하여 교통이 편리합니다. 동신대학교가 인근에 있어 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 대항력

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 김 이 소유하고 있는 주택임차권입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 42,000,000원을 가지고 있습니다. 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에 명시된 바와 같이, 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 기타 위험 요소

감정평가액 40,000,000원 대비 인수해야 할 임차보증금이 42,000,000원으로, 현재 감정가보다 높은 금액이므로, 낙찰 시 추가적인 인수 금액 발생 가능성이 매우 높습니다. 이는 재투자 위험을 높이는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 대호동에 위치한 아파트로, 동신대학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 하지만, 가장 큰 문제는 선순위 임차인의 보증금 42,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점이며, 이는 감정가 40,000,000원을 초과하는 금액입니다. 따라서 낙찰자는 낙찰가 외에 임차보증금 잔액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동신대학교 인근에 위치하여 잠재적 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 일반적인 아파트로서 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 40,000,000원이나, 인수해야 할 임차보증금이 42,000,000원에 달하여, 낙찰 시 총 부담액이 감정가를 초과할 수 있는 매우 높은 위험이 존재합니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외하고 신중하게 산정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 수준을 권고합니다. 이는 인수될 수 있는 임차보증금(42,000,000원)으로 인해 발생하는 총 비용을 고려하여 보수적으로 산정한 가격입니다. 실제 투자 결정 시에는 인수될 보증금의 정확한 금액, 잔액 변제 가능성, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.