나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30582 [1] 광주광역시 서구 화정동 787-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "광주서초등학교" 남측 인근에 위치하며 인근은 단독주택 및 학교 등이 소재하는등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형 평지 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

대상 서측으로 약 2~3미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-07-01)(화담사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

세벽조 스라브 지붕 2층건물로 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 마감

이용상태

1층 단독주택(방3, 주방 및 거실, 욕실 및 화장실, 다용도실등) 2층 단독주택(방2, 주방 및 거실, 욕실 및 화장실, 다용도실 등)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 및 바닥난방설비 등을 갖춤

부합물 및 종물

감정평가의견 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2026타경30582 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 서구 화정동 787-16이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 263,810,000원입니다.

토지 면적은 124.90㎡ (약 37.78평)이며, 건물 면적은 104.03㎡ (약 31.47평)입니다.

제시외 건물 면적은 59.35㎡ (약 17.95평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상이고 제시외 건물도 포함됩니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 류OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "광주서초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 학교 등이 소재하는 주거 지역입니다.

물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 정방형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용하기에 적합한 형태입니다.

물건 서측으로 약 2~3미터 폭의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(화담사), 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물까지 포함됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2026년 3월 6일 접수된 류아영의 강제경매 개시결정(갑5)입니다.

현황 조사 결과, 대항력 있는 임차인 2명이 존재하며, 이들의 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 류 : 보증금 120,000,000원, 전입일자 2023-03-22, 확정일자 2023-02-24. (건물 등기부 을구 5번, 인수)

* 임차인 강 : 보증금 110,000,000원, 전입일자 2023-11-23, 확정일자 2023-10-26. (건물 등기부 을구 6번, 인수)

총 인수해야 할 임차인 보증금 합계는 230,000,000원입니다.

두 임차인 모두 대항력을 갖추고 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

건물 감정평가요약 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 임차인 현황이 명확히 확인되어 권리분석 상 인수 대상 보증금이 명시되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주 서구 화정동 내 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택 및 학교 등이 분포하고 있습니다.

인근의 광주서초등학교는 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 '금호하이빌' 단지의 자료이며, 이는 본건 단독주택과는 건축물 유형 및 면적 등에서 차이가 있습니다.

따라서 해당 연립/다세대 주택의 매매 가격(2024년 8월 기준 8500만원 ~ 11500만원)은 본건 단독주택의 가치를 직접적으로 평가하기에는 한계가 있으며, 일반적인 지역 시장 동향을 파악하는 데 참고용으로만 활용할 수 있습니다.

본 물건은 상대적으로 넓은 토지 면적(124.90㎡)을 소유하고 있어, 소형 연립/다세대 주택과는 비교할 수 없는 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 물건지 인근에 생활 편의를 위한 상업 시설 및 기타 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 지역 내 이동도 용이한 편입니다.

* 교육시설: 광주서초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경에 대한 만족도가 높을 수 있습니다.

* 주거환경: 단독주택 위주의 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 총 230,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 실제 투자 비용 증가로 이어집니다.

* 제시외 건물 관리: 일괄 매각 대상인 제시외 건물(59.35㎡)에 대한 처리 방안(철거, 활용 등)을 사전에 검토해야 합니다.

* 토지이용계획의 제한: 역사문화환경보존지역, 전통상업보존구역 등 용도지역 관련 규제로 인해 향후 토지 활용이나 건축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동에 위치한 단독주택으로, 토지 124.90㎡, 건물 104.03㎡에 더해 59.35㎡의 제시외 건물까지 일괄 매각되는 건입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 2명(류 , 강 )으로부터 총 230,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 실질적인 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

감정가는 263,810,000원이지만, 인수 보증금을 고려할 경우 실질적인 총 투입 자금은 이를 상회하게 됩니다.

주변 연립/다세대 주택의 매매 시세는 본건 단독주택과 직접 비교하기 어려우며, 지역 시장 동향 파악의 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 학교 등 교육 시설이 인접하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 124.90㎡의 토지 면적은 도시 지역 내에서 충분한 가치를 지니며, 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각의 활용: 제시외 건물까지 포함된 일괄 매각은 토지 활용도를 높이는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 263,810,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액 230,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 투자 비용은 이를 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금 230,000,000원 이상에서 시작하여, 감정가 263,810,000원 및 낙찰 희망 가격을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

권리 인수 금액이 감정가에 근접하므로, 감정가 이하로 입찰할 경우 시세 차익을 얻기 어려울 수 있습니다.

투입 가능한 자금, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

권장 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.