나이스옥션 법원경매 제주 2026타경173 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1900 동홍동해밀타운 103동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재'남주고등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 공동주택, 농경지, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2019.04.19.) 외벽 : 석재타일, 치장벽돌붙임 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 강마루 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경173 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1900 동홍동해밀타운 103동 3층302호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 370,000,000원

* 토지면적: 174.87㎡ (약 52.91평)

* 토지지분: 174.8667㎡ (약 52.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.68평)

* 건물지분: 84.8661㎡ (약 25.68평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 '남주고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 단독주택 및 공동주택, 농경지, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교), 공장설립제한지역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2019.07.04. 접수, 전세권설정, 채권자: 백형선, 금액: 230,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 주요 권리 내역 (말소기준권리 이후 순서):

* 을1: 전세권설정 (2019.07.04. 접수) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 을2: 근저당권 (2022.05.20. 접수) - 말소

* 갑8: 가압류 (2023.11.10. 접수) - 말소

* 갑10: 가압류 (2023.11.14. 접수) - 말소

* 갑12: 임의경매개시결정 (2026.03.10. 접수) - 본 경매 사건, 매각으로 소멸

* 임차인 현황:

* 임차인: 백 (본건과 동일인으로 추정되며, 전세권자이자 본 경매의 채권자입니다.)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-07-01

* 대항력: 있음 (해당 임차인은 말소기준권리인 전세권 설정일(2019.07.04.)보다 앞서 대항력을 갖추고 있는 것으로 보입니다.)

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 본건의 채권자(백형선)가 임차인이기도 합니다. '을1' 전세권이 말소기준권리로서 매각으로 소멸되므로, 임차인의 보증금 230,000,000원은 본 경매 절차를 통해 배당받거나 회수될 것으로 예상됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 모든 배당 절차가 완료되고 혹시라도 보증금 전액을 회수하지 못하는 상황이 발생할 경우에 대한 법적 검토는 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 677,431,356원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 남주고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 공동주택 단지와 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 교육 시설(학교)이 인근에 있어 환경적으로 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통해 서귀포 시내 및 기타 지역으로의 이동이 용이합니다. 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등)이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 남주고등학교, 동홍초등학교 등 주요 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 환경입니다.

* 주거 환경: 조용하고 안정된 주거 지역으로서, 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 백 은 대항력을 갖추고 있으며, 본 건의 경매 채권자이기도 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없으나, 배당 절차의 완전성 여부에 따라 잠재적인 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지가 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 연립주택으로, 건물 상태가 양호하고 학교 및 대중교통 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 채권자이므로 배당 절차에 대한 면밀한 이해가 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자에게 유리한 요소입니다. 감정가는 3억 7천만원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가는 2억 3천만원 수준임을 고려할 때, 입찰 시 감정가 대비 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용 승인된 건물로, 건축 연한이 짧아 내부 및 외부 상태가 전반적으로 양호합니다.

* 양호한 입지: 학교와 인접하여 주거 환경이 쾌적하며, 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 명확한 권리관계 (조건부): '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 부담이 없습니다. (단, 배당 절차의 완료 및 정상 진행 여부 확인 필수)

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(84.87㎡)의 인근 연립주택 '도담빌리지'가 2026년 7월 20일 230,000,000원에 실거래되었습니다.

* 다른 인근 연립주택 사례로는 76.45㎡ 면적의 '삼성빌라(가동)'가 2026년 5월 160,000,000원에, 55.77㎡ 면적의 '남양맨숀(B동)'이 2026년 5월 83,000,000원에 거래된 바 있습니다.

* 본건의 감정가는 370,000,000원으로, 최근 실거래가 사례(230,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 가장 유사한 면적의 실거래가(230,000,000원)를 기준으로 판단할 때, 해당 금액 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가는 370,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 볼 때 본건의 실질적인 시장 가치는 2억 3천만원 내외로 형성되어 있는 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰 후 추가 인수 금액은 없습니다.

* 따라서, 감정가보다는 최근 실거래가 수준인 약 230,000,000원 전후를 입찰가의 기준으로 삼아, 현장 조사 및 법원 진행 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예상 입찰 범위: 210,000,000원 ~ 250,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.