나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30665 [1] 광주광역시 광산구 월계동 878-4 첨단에이엠-시티스카이하이2차 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "첨단지구대" 남측 인근에 위치한 첨단에이엠-시티스카이하이2차 제9층 제901호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재한 주거 및 상가 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 9층 901호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

“주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 본건은 광주광역시 광산구 월계동 878-4, 첨단에이엠-시티스카이하이2차 9층901호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

3. 감정평가액은 70,000,000원입니다.

4. 토지 면적은 5.41㎡(약 1.64평)이며, 건물 면적은 19.26㎡(약 5.83평)입니다.

5. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

6. 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

2. 본건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치하며, 주변에 "첨단지구대"가 있습니다.

3. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 및 상가 혼용지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

4. 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리는 2025년 10월 27일 서광주세무서장의 압류입니다.

3. 이후 정읍세무서장의 압류(2026.01.15)와 서울보증보험의 강제경매 개시 결정(2026.03.05, 채권액 78,257,095원)이 등기되었습니다.

4. 이들 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

5. 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 14일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2024년 3월 14일

* 대항력: 없음

6. 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을3)이 존재하나, 대항력이 없고 말소 예정으로 파악됩니다.

7. 특히, 본건은 "주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다"는 조건부 임대인의 지위 승계에 대한 이의 제기 확약서가 제출되었습니다.

8. 이는 매수인에게 임차인 관련 보증금 반환 부담이 없음을 의미하며, 인수할 보증금은 0원입니다.

9. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

2. 본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 어우러진 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

3. 도시형생활주택으로서, 주변 상권 및 주거 환경을 고려할 때 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 14층 건물 중 9층에 위치한 901호입니다.

3. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

4. 일반적인 급배수, 위생, 소방 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 토지는 정방형의 평지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

6. 첨단에이엠시티스카이하이2차 관리사무소에 따르면 2026년 5월 20일 기준으로 2,397,280원의 관리비가 미납된 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 가장 큰 잠재적 리스크는 미납된 관리비입니다. 일반적으로 매수인이 승계하지 않는 경우가 많으나, 관리주체와의 관계에서 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으며, 채권자 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서에 따라 매수인은 임대차보증금 관련 채무를 부담하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 모든 법적 절차를 재확인해야 합니다.

4. 본건은 도시형생활주택으로, 소형 주택의 경우 향후 되팔거나 임대할 때 수요를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 현재 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (외부 지도 및 검색 사이트 검색 불가)

1.6. 종합 의견

2. 본건은 광주광역시 광산구 월계동의 주거 및 상업 혼합지대에 위치한 도시형생활주택입니다.

3. 임차인이 대항력이 없고, 채권자의 확약서 제출로 인해 매수인이 임대차보증금 관련 부담을 인수하지 않는다는 점에서 권리관계는 비교적 명확합니다.

4. 다만, 상당 금액의 관리비 미납이 존재하므로 이 부분에 대한 확인 및 대처 방안을 신중히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 권리 분석상 매수인이 인수하는 임대차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

3. 개발이 진행된 지역 내에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

4. 감정가 대비 저평가 가능성이 있는 물건으로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본 건에 대한 주변 연립, 다세대, 빌라의 상세한 매매/임대 시세 정보(JSON 데이터)가 제공되지 않아 정확한 현 시세 분석 및 이를 통한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

3. 제시된 감정가는 70,000,000원입니다.

4. 권리관계가 비교적 명확하고 매수인이 인수하는 임대차 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 한다면 65,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

5. 다만, 이는 시세 조사가 제한적인 상황에서의 추정치이며, 실제 낙찰가는 해당 경매 물건의 관심도 및 경쟁 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

6. 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 지역별 시세 변동 추이 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.