나이스옥션 법원경매 제주 2026타경172 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 971 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설,근린생활시설, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

북측 인근에 해안도로가 소재하고, 본건으로 제반차량의 출입이 가능하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 부정형의 완경사지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기준시점일 현재 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 서측으로 폭 약 12m 도시계획도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상 구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 목조 아스팔트 슁글지붕 지상2층 구조로서, - 외벽: 목재노출마감 등, - 내벽: 목재노출, 타일마감 등, - 바닥: 타일마감 등, - 창호: 샷시창임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경172 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 971

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,238,518,680 원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 농OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 1177.00㎡ (약 356.03 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

* 건물면적: 236.84㎡ (약 71.64 평)

* 건물 제시외면적: 203.00㎡ (약 61.41 평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전(밭) 등이 혼재한 지역입니다.

* 주변 지역은 관광객 및 주민을 위한 숙박시설, 식당 등 상업시설이 발달한 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

* 북측 인근에 해안도로가 소재하여 접근성이 양호합니다.

* 본건으로 제반 차량의 출입이 가능하여 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태는 기준시점일 현재 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 서측으로 폭 약 12m 도시계획도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2017-09-21

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 임대차 계약 내용 확인 및 배당 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-10

* 확정일자: 2025-10-30

* 배당신고일자: 2026-06-01

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-03-23 근저당권, 농업협동조합자산관리회사)

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 이수래(1999-08-30 이전), 제이에스산업주식회사(2023-03-23 매매)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사(1,140,000,000원, 2023-03-23, 말소기준권리), 김만영(200,000,000원, 2023-03-23, 말소)

* 임의경매: 광주광역시축산업협동조합(898,994,205원, 2026-03-11, 말소)

* 압류: 제주특별자치도(2026-03-18, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,340,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권: 이수래(2000-05-26 보존), 제이에스산업주식회사(2023-03-23 매매)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사(1,140,000,000원, 2023-03-23, 말소기준권리), 김만영(200,000,000원, 2023-03-23, 말소)

* 임의경매: 광주광역시축산업협동조합(898,994,205원, 2026-03-11, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,340,000,000원

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 이보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 단, 대항력있는 임차인 주식회사 의 경우, 보증금 30,000,000원이 배당되지 못하면 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 애월읍 신엄리 지역으로, 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재된 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 인근에 신엄중학교가 있어 유동인구 확보에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

* 제주 해안도로와 인접하여 바다 조망이 가능한 상업시설로서의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 971번지 외에도 다양한 숙박시설이 위치하여 관광객 편의시설이 밀집되어 있습니다.

* 반경 내 편의점, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사 의 보증금 30,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 매각: 별도로 평가된 제시외 건물(203.00㎡)도 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악 및 활용 계획이 필요합니다.

* 건축물 용도 및 토지이용계획: 자연녹지지역 내에 위치하며, 근린생활시설로 이용 중이나, 향후 건축 행위 시 토지이용계획에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 인근 지역(애월읍 어음2리)에 반려동물 장묘시설이 위치하고 있으나, 본건 물건지와의 정확한 거리 및 영향도는 추가 확인이 필요합니다. 직접적인 혐오시설이 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 애월읍 신엄리의 해안도로 인근에 위치한 근린생활시설로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다.

* 관광객 유동인구와 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 제시외 건물 포함 매각이라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역임을 감안하여 향후 개발 및 이용 계획 수립 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 애월읍의 뛰어난 입지 및 관광지로서의 가치: 해안도로 인근이라는 점은 상업시설로서 큰 장점입니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지, 본건물 외 추가 시설까지 확보 가능합니다.

* 잠재적 임대 수익: 근린생활시설로서 운영 시 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,238,518,680원을 기준으로, 권리 분석 상 인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 현장 조사, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 별도의 시장 분석 자료가 제공되지 않아 구체적인 입찰가 산정은 어렵지만, 감정가를 초기 참고 가격으로 설정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.