나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50338 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 22층2211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광양시 중동에 소재한 중진초등학교 서측에 인접 소재하는 성호2차아파트 202동 내에 위치하며, 주변환경은 아파트단지, 도시공원, 학교 등이 혼재한 주택지대임.

교통상황

차량의 출입이 편리하고 인근에 시내버스승강장이 위치하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 중 22층 2211호로서 동향 복도식이며 외벽 ; 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 ; 벽지 및 타일 등 마감, 창호 ; 새시창틀유리창 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

정비된 소로 및 광로의 아스팔트포장도로와 접하고, 아파트 단지 내부 도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50338 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 22층2211호

* 용도: 아파트

* 감정가: 56,800,000원

* 토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

* 토지지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 39.86㎡ (약 12.06평)

* 건물 공급면적: 52.89㎡ (약 16.00평)

* 건물지분: 39.86㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, 중진초등학교 서측 인근에 위치한 성호2차아파트 202동 22층에 해당합니다. 주변은 아파트 단지, 도시 공원, 학교 등이 혼재한 주택지대로 형성되어 있습니다. 성호2차아파트는 2003년~2006년 사이에 완공된 대규모 단지로, 2-1차(201~205동)와 2-2차(206~215동)로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 왕복 8차로의 제철로, 중마로 및 대근대교, 길호대교, 이순신 대교 등을 통해 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 지붕의 23층 건물 중 22층에 위치한 동향 복도식 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창틀 유리창으로 마감되어 있습니다.

2.4. 이용상태

아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

일반적인 위생설비, 급배수 및 배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 4필지로 구성되며, 일단의 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

정비된 소로 및 광로(아스팔트 포장도로)와 접하고 있으며, 아파트 단지 내부 도로와도 연결됩니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 광로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매는 주택도시보증공사(채권자)가 신청한 부동산 강제경매입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2026년 3월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(을구 10번)입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 을구 7번 주택임차권 설정 등기(강동완)가 있으며, 임대차보증금 60,000,000원, 전입일자 및 확정일자가 2023년 4월 7일입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강동완 (주택도시보증공사)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 7일

* 확정일자: 2023년 4월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 갑7, 갑8: 2011년 11월 21일 소유권 이전 (주식회사 서호아이엔티, 정미화)

* 갑9: 2020년 4월 29일 소유권 이전 (주식회사 고흥, 매매)

* 을7: 2025년 5월 27일 주택임차권 설정 (강동완, 보증금 60,000,000원, 말소 기준 권리인 을구 10번보다 선순위이며, 인수 대상임)

* 갑10: 2026년 3월 10일 강제경매 (주택도시보증공사, 말소기준권리)

3.6. 특이사항

* 공동담보 (해당 정보는 제공된 내용에 명확히 기재되어 있지 않으나, 특이사항으로 언급됨)

* 대항력 있는 임차인 존재

* 선순위 임차권 존재

4. 상권분석

단지 내 상가에 다양한 상업 시설이 입점해 있으며, 인근에 홈플러스(광양점)가 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 아파트 단지 주변으로 주택가와 도시 공원 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입이 편리하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다.

* 주변 교육시설: 중진초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 상가, 광양사랑병원, 홈플러스(광양점), 중동공원, 광양시립 중마도서관 등이 근거리에 위치합니다.

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인(강동완)이 존재하며, 임대차보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액만큼은 매수인이 부담하게 됩니다.

6.2. 관리비 미납

2026년 3월 기준으로 미납 관리비 139,960원이 있습니다. 이는 경매 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 수 있으므로, 실제 인수 금액 산정 시 고려해야 합니다.

6.3. 건축물 연식

해당 아파트는 2003년~2006년 사이에 완공되어 준공된 지 일정 시간이 경과하였으므로, 향후 내부 시설 보수 및 유지 관리에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트의 22층 아파트로, 편리한 교통과 주변 편의시설, 교육시설을 갖추고 있어 주거 환경이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 임대차보증금 60,000,000원 인수 위험이 있으며, 미납 관리비가 존재하는 점은 인수 시 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라 (홈플러스, 병원, 도서관 등)

* 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경

* 대규모 아파트 단지 내 위치로 인한 안정적인 주거 수요 기대

* 현재 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 임차인 인수 금액 고려 후 입찰 시 수익성 확보 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다. 본건의 경우, 임차인 강동완에게 지급해야 할 보증금 60,000,000원을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 거래 동향, 낙찰가율, 물건의 하자 여부 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하므로, 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.