나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50343 [1] 전라남도 여수시 서교동 174-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 서교동 소재「서시장」북측 인근에 위치하며, 주위는 점포, 시장, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 각각 아스팔트 포장로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건은 지적도면에 의한 개략적인 목측 및 탐문 등에 의한 일반적인 현장 조사방법에 따라 감정평가를 실시하나, 본건 인근의 지적경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란한 바 지적경계복원측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-가)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로, 외 벽: 몰탈 위 페인팅마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시 등임. 기호 1-나)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로, 현황 소재불명임.

이용상태

기호 1-가)는 상업용 등으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 전기설비, LPG설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

본건 기호 1-나)는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 기호 1-나)는 현황 소재불명으로 감정평가 외 하였으니 참고하시기 바람. ㉢ 본건 건물에 제시외건물(ㄱ) 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람. ㉣ 본건 제시외건물 옥상에 소재한 계단실(옥탑, 사진대장 참조)은 제시외건물에 포함평가하였으니 참고하시기 바람. ㉤ 타인소유로 탐문조사되는 건물(사진대장 참조)이 본건 지상에 걸쳐 소재한 것으로 목측되나 해당 건물은 타인 소유로 평가제외하였으며, 현장조사시 점유부분에 대한 정확한 측량에 한계가 있고 본건 지상 침범 면적이 전체면적 대비 미미할 것으로 판단되어 토지 평가시 이에 구애없이 평가하였으니 업무진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50343 (1)

소재지: 전라남도 여수시 서교동 174-3

용도: 근린시설

감정가: 533,721,600 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO (동여수새마을금고로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 136.00 ㎡ (약 41.14 평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물면적: 63.30 ㎡ (약 19.15 평)

건물 제시외면적: 45.12 ㎡

부속건물 면적 (건축물대장 상): 7.7 ㎡ (약 2.33 평)

1.3. 건축물 정보 (건축물대장 요약)

건물 구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층

주요 용도: 제1종근린생활시설

사용승인일: 1973년 11월 10일

신주소: 전라남도 여수시 진남로 6-1 (서교동)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 기호 1-나) 건물 현황 소재불명. 타인 소유로 추정되는 건물 일부 침범 가능성. 지적 경계 불분명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 서교동 소재 「서시장」 북측 인근에 위치합니다. 주위는 점포, 시장, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북측 및 서측으로 각각 아스팔트 포장로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구: 지정되어 있음

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역(전부제한구역)

2.5. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 시장: 서시장주변시장(여수 최대 규모 전통시장), 제일시장, 교동시장 등이 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 관광지: 고소천사벽화마을, 이순신광장, 여수해양공원, 오동도, 돌산대교, 여수 밤바다 등이 인근에 있어 관광객 유입 가능성이 높은 지역입니다.

* 교통 시설: 여수 시내 및 주변 지역으로 연결되는 도로망이 잘 구축되어 있으며, 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 기타: 다양한 식당, 상점, 카페 등이 밀집되어 있습니다.

2.6. 혐오시설 관련 (검색 결과 기반)

주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 여수시 전반적으로 장례식장, 동물화장장 등의 신설 시 주민 민원이 발생한 사례가 있음을 참고할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 을12 (토지)/을10 (건물) 근저당권 (종고새마을금고, 2014-12-31)

* 말소 예정 권리: 본건 등기부 상 을12/을10 근저당권, 갑17/갑15 압류(여수시), 갑19/갑17 가압류(전남신용보증재단), 갑22/갑20 임의경매(동여수새마을금고), 갑23 압류(여수세무서장) 등은 말소될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리: 현재 등기부상으로는 갑21 (토지)/갑19 (건물) 소유권이전청구권가등기(채권자: 김치곤, 접수일자: 2026-02-04)가 말소되지 않고 남아 있습니다. 이는 인수 대상이 될 수 있는 중요한 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김경아: 보증금 15,000,000원, 월세 200,000원. 전입일자(사업일자) 2012-04-06, 확정일자 2012-04-05. 배당신고일자 2026-06-01. 대항력: 있음.

* 김치곤: 보증금 28,000,000원, 월세 0원. 전입일자(사업일자) 2022-06-21, 확정일자 2026-03-06. 대항력: 없음.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력있는 임차인 김경아의 경우, 배당신고 일자 등을 고려하여 실질적인 인수 여부는 추가 확인 필요).

3.4. 권리분석 종합 의견

말소기준권리보다 선순위인 소유권이전청구권가등기(김치곤)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높습니다. 또한, 대항력있는 임차인 김경아는 배당신고 일자가 비교적 최근이므로, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 반환 채무를 인수해야 할 위험이 있습니다. (주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 여수시의 전통적인 상업 중심지 중 하나인 서시장 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로 다양한 점포, 시장, 근린생활시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 시장 및 상업 시설

서시장을 비롯한 여러 전통 시장이 인접해 있어 지역 주민 및 관광객의 접근성이 좋습니다. 다양한 종류의 판매점과 식당, 상업 시설이 밀집하여 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.3. 관광 연계성

본건 소재지는 고소천사벽화마을, 이순신광장, 여수 밤바다 등 여수의 주요 관광지와 연계성이 뛰어납니다. 이는 상업 시설 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 서시장 및 다수의 상업 시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

주요 도로에 인접해 있고 버스정류장이 가까워 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 김치곤 명의의 가등기는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높아, 인수 시 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 김경아는 대항력이 있으므로, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (주의 필요)

6.2. 물리적/행정적 리스크

* 지적 경계 불분명: 정확한 토지 경계 파악을 위해 지적 경계복원측량이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 소재불명 건물: 감정평가 시 일부 제시외 건물이 포함되었으나, '기호 1-나' 건물은 소재불명이며, 타인 소유 건물과의 침범 가능성도 제기되어 있어 현황 확인이 필수적입니다.

* 건축물대장과의 차이: '기호 1-나' 건물이 현황 소재불명인 점은 건축물대장상 기재된 내용과의 차이가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 현재 건물의 임대차 관계가 명확하지 않아, 실제 점유 관계 및 임대수익 추정 시 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 서교동의 중심 상업지역에 위치하며, 서시장 및 주요 관광지와 인접하여 상권 및 유동인구 측면에서 유리한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 소유권이전청구권가등기, 대항력있는 임차인, 불분명한 토지 경계 및 제시외 건물 등 법적, 물리적으로 복잡하고 잠재적 리스크가 높은 물건입니다. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 충분한 현장 조사를 통해 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 이점: 여수시의 주요 상업 지구 및 관광 명소와 근접하여 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 상업 시설 활용 가능성: 일반상업지역에 위치하여 근린생활시설 및 다양한 상업 용도로의 활용 가치가 높습니다.

* 서시장 인근 배후 수요: 전통 시장을 중심으로 한 지역 상권의 고정 수요 및 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(533,721,600원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 복잡한 권리관계(특히 소유권이전청구권가등기) 및 임차인 관련 리스크, 그리고 제시외 건물 및 지적 경계 관련 불확실성을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 책정되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없으며, 가등기권자와의 협의 또는 소송 가능성 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 리스크를 해소하거나 감수할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.