나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50158 [1] 전라남도 순천시 동외동 73-3 한전아파트 에이동 4층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 동외동 소재 순천성동초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 주상혼용지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층505호(남향, 계단식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(2025-11-14)(도시재생선도지역 지구단위계획구역), 소공원(2017-06-15)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 순천지원 2026타경50158 (1)

* 물건 종류: 아파트

* 소재지: 전라남도 순천시 동외동 73-3 한전아파트 에이동 4층505호

* 토지 면적: 55.89㎡ (약 16.9평)

* 건물 면적: 74.79㎡ (약 22.6평)

* 총 감정가: 144,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 현황

* 건축년도: 1981년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 층수: 4층 / 4층 (해당층 / 총층수)

* 향: 남향

* 주거 형태: 아파트

* 이용 상태: 아파트

1.3. 건물 상세 정보

* 전용면적: 74.79㎡ (약 22.6평)

* 공급면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

* 토지 지분: 55.89㎡ (약 16.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 순천성동초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주상 혼용지대로 상업시설과 주거시설이 혼합되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근성은 대체로 무난합니다.

* 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 단지 북측으로 폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (도시재생선도지역 지구단위계획구역)

* 주요 제한사항: 소공원 (저촉), 소로3류 (접합), 가축사육제한구역 (상업지역), 상대보호구역, 절대보호구역, 준보전산지, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023년 12월 22일자 장 전세권 설정 (설정 금액 150,000,000원)

* 기타 권리:

* 2018년 5월 23일자 소유권이전 (매매)

* 2023년 12월 22일자 근저당 (광주미래신용협동조합, 96,000,000원) - 말소 예정

* 2024년 10월 4일자 압류 (순천시) - 말소 예정

* 2025년 3월 19일자 부채권압류 (북광주세무서장) - 말소 예정

* 2026년 3월 3일자 부채권가압류 (서광주농업협동조합, 11,424,314원) - 말소 예정

* 2026년 3월 10일자 임의경매개시결정 (전세금반환채권, 73,321,769원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 150,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 8월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인 2: 장

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전세권자로서 말소기준권리이며, 대항력이 있습니다. 본 경매 절차에서 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차인 장 의 보증금은 배당 완료 시 소멸되며, 배당이 부족할 경우 인수될 가능성이 있습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 주상복합 지역에 속하여 주거 기능과 더불어 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 인근 순천성동초등학교를 중심으로 형성된 지역 상권 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 지역 상권의 마트, 병원, 은행 등 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 순천성동초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변으로 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성도 양호할 것으로 보입니다.

5.3. 환경

* 주거와 상업이 혼합된 지역으로, 학교와 가까워 비교적 정주 여건이 좋은 편입니다.

* 토지이용계획상 소공원, 보호구역 등이 지정되어 있어 일부 녹지 공간 및 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 장 (보증금 150,000,000원)의 존재: 비록 말소기준권리로서 배당받을 예정이나, 배당액이 보증금 전액을 충족시키지 못할 경우 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 다른 담보 물건의 경매 결과 및 배당 상황에 따라 본 물건의 매각 및 배당 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (특이사항 및 특수물건정보에 명시됨)

6.2. 건물 및 시설 관련 리스크

* 건축년도가 1981년으로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 복잡한 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 소공원 저촉 등 다수의 지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경 시 복잡한 행정 절차가 요구될 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. (감정평가서 요약 참고)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 동외동에 소재한 한전아파트 에이동 4층505호로, 순천성동초등학교 인근의 주상혼용지역에 위치한 아파트입니다.

등기부상 말소기준권리이자 대항력 있는 임차인인 장 씨가 150,000,000원의 보증금으로 거주 중이며, 이는 통상적인 경매 절차에서 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

모든 권리 관계는 말소기준권리 이하 소멸되므로, 낙찰자는 권리상 깨끗한 부동산을 취득할 수 있습니다.

다만, 장 씨의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 인수될 수 있는 가능성을 반드시 고려해야 하며, 공동담보 물건으로서의 특수성도 염두에 두어야 합니다.

복잡한 토지이용계획 상의 지역 및 지구 지정은 향후 개발에 있어 제약 또는 기회가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 주변 환경

* 순천성동초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가구의 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 주상혼용 지역으로 상업시설 이용이 용이하며, 생활 편의성이 우수합니다.

8.2. 권리 관계

* 말소기준권리인 선순위 전세권 외 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (배당 완납 시)

* 권리상 안전하게 부동산을 취득할 수 있는 물건입니다.

8.3. 잠재적 개발 가능성

* 일반상업지역, 지구단위계획구역 등의 지정은 향후 재개발 또는 지역 활성화 사업 시 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 144,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인 장 씨의 보증금 150,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 배당 불완료 시 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 144,000,000원을 기준으로 하되, 반드시 최신 실거래가, 유사 물건 시세, 주변 개발 동향, 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인 장 씨의 보증금 150,000,000원의 배당 가능성을 면밀히 분석하고, 필요하다면 관련 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 상담하여 정확한 위험 요소를 파악한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 본 보고서 상의 예상 입찰가는 시장 조사 및 추가 분석이 필요하므로, 투자 결정 시 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.