나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50183 [1] 전라남도 목포시 옥암동 1188-3 제1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남광주통합특별시 목포시 옥암동 소재 ' 광주지방검찰청 목포지청' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 일반음식점, 교회, 병원 및 나대지 등이 혼재되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 20m 및 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(단독2), 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건물로서 (사용승인일 : 2021.04.30) 외벽 : 대리석 및 스타코 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감, 마감 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 알루미늄샷시창임.

이용상태

일련번호(1) 1층은 일반음식점, 2층은 단독주택-3세대 각각(방1, 다중주택1, 욕실 겸 화장실,다용도실 등), 3층읕 단독주택(방3, 거실1, 주방1, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 시스템냉난방시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1의 옥상 및 목록2의 지상 소재한 수목 매각 제외
-지적경계가 불분명하여 측량요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50183 (1) 사건번호로 진행되는 본 건은 전라남도 목포시 옥암동 1188-3 제1동에 소재한 근린주택입니다.

토지 면적은 231.10㎡ (약 70평)이며, 건물 면적은 399.60㎡ (약 121평)입니다.

감정평가액은 750,241,600원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 광주지방법원 목포지청 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 일반음식점, 교회, 병원, 나대지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

본 건 토지는 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 20m 및 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독2), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 상세

본 건물은 2021년 04월 30일 사용 승인된 철근콘크리트 경사지붕 3층 건물입니다.

외벽은 대리석 및 스타코 마감, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시입니다.

건물 이용 현황은 1층은 일반음식점, 2층은 단독주택 3세대(방1, 다중주택1, 욕실 겸 화장실, 다용도실 등), 3층은 단독주택(방3, 거실1, 주방1, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 시스템냉난방시설, 도시가스 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 채권 총액은 857,000,000원입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 12월 28일 접수된 일로농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

1.4. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 김송희

보증금: 20,000,000원, 차임: 800,000원, 배당신고일자: 2026-03-26, 대항력: 없음

* 임차인: 박양수

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-06-22, 대항력: 있음

* 임차인: 유한회사더원솔루션

보증금: 0원, 차임: 250,000원, 대항력: 없음

* 임차인: 유한회사만경

보증금: 300,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 최재완

보증금: 2,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 25.6.5., 확정일자: 26.3.23., 배당신고일자: 2026-03-23, 대항력: 없음

* 임차인: 최지웅

보증금: 3,000,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 25.9.5., 확정일자: 26.3.24., 배당신고일자: 2026-03-24, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

박양수 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 보증금이 미상이거나 0원이라도 관련 법률 검토가 필요합니다.

1.5. 입지조건 및 생활정보

* 주변 환경: 본 건은 '광주지방법원 목포지청' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로 일반음식점, 교회, 병원, 나대지 등이 혼재되어 있어 생활환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 목포역, 목포항, 목포종합버스터미널 등이 시내권에 위치하여 접근이 가능하며, 동부시장 등 재래시장 이용도 가능합니다.

* 교육: 주변에 학교가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 명확한 혐오시설 정보는 없으나, 목포시 일부 지역에 화장장, 납골당, 폐기물 처리시설 등이 집결된 마을이 존재하여 이에 대한 주민 반발 사례가 있습니다. 본 건 지역의 직접적인 혐오시설 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

* 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 옥상 및 수목이 매각 대상에서 제외되므로, 관련 내용 확인 및 경계 측량 시 유의해야 합니다.

* 등기부채권 총액(857,000,000원)이 감정가(750,241,600원)보다 높아 낙찰가에 따라 채권액 전액 변제가 어려울 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(박양수)이 있으나 보증금이 0원입니다. 임차인과의 관계, 보증금 발생 경위에 대한 면밀한 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 상권 분석

본 건은 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 1층 일반음식점, 2-3층 주택으로 복합 용도입니다. 이는 주거 기능과 상업 기능을 동시에 수행할 수 있는 근린생활시설로서의 잠재력을 시사합니다. 주변에 법원, 검찰청 등이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지이며, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 최근 목포시 옥암동 일대에는 신도심 개발과 함께 공동주택 단지(모아엘가, 목포옥암골드클래스 등)가 조성되어 주거 인프라가 확충되고 있습니다.

1.8. 생활정보

목포시 옥암동은 유달산, 고하도 등 관광 명소가 있고, 목포해상케이블카 등 다양한 관광 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 동부시장 등 재래시장과 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2021년 준공)된 근린주택으로, 주거와 상업시설을 겸비하고 있어 향후 활용 가치가 기대됩니다. 법원 및 검찰청 인근이라는 위치적 이점과 주변의 상업 및 주거 시설의 혼재는 긍정적인 요인입니다. 다만, 지적 경계 불분명, 매각 제외 물건, 높은 채권 총액, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 등은 투자 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 옥암동 일대의 도시 개발 계획 및 주변 지역의 부동산 시세 변화를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 활용 가능성이 높음.

* 주거 및 상업 복합 용도로 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 법원, 검찰청 인근의 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 목포시 옥암동 신도심 개발 지역에 위치.

1.11. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 750,241,600원입니다.

제공된 JSON 데이터는 '한신힐빌리지'라는 다세대 주택(2001년 건축)으로, 본건(근린주택, 2021년 건축)과 건물 유형 및 건축 연도가 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 JSON에서 제시된 거래 금액(10,000만원, 즉 1억원)은 본 건의 감정가와 큰 차이를 보입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하고, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원임을 감안할 때, 입찰 시 보증금 인수 부담은 없으나 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

감정가를 기준으로 하되, 주변 근린주택의 최근 매매 사례 및 임대 수익률, 공실률 등을 고려하여 종합적인 시세 조사가 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

따라서, 현장 조사를 통해 실제 임대 현황, 건물 상태, 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 525,000,000원 ~ 600,000,000원 (감정가 대비 70~80%)

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 반드시 현장 조사 및 전문가의 상담을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.