나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30619 [1] 광주광역시 광산구 수완동 748-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2026.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수완1저수지' 북서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 주거나지, 미개발된 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 정방형에 유사한 형태로서, 단독주택부지로 이용중임. 일련번호(3): 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1)은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m내외의 아스팔트포장도로와 접하고, 일련번호(3)은 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 공여중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)토지의 용도지역은 자연녹지지역이고, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-05-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-02-01) (수완동 왕버들)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제 11호나목에 따른 도로(도로일부포함)이며, 일련번호 3)토지의 용도지역은 자연녹지지역이고, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-05-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-02-01) (수완동 왕버들)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 본건 건물은 철근콘크리트조 기타지붕 2층건으로서, 외벽: 노출콘크리트 및 징크판넬마감 등 내벽: 벽지 및 인테리어마감 등 바닥: 데코타일 및 장판지마감 등 창호: 페어글래스마감 등

이용상태

1,2층 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물및종물(ㄱ-ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 제시외건물(기호(ㄱ,ㄷ))의 영향으로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재 되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
제시외 건물(차고, 차양)으로 인한 위반 건축물임
향후 매수인에게 허가권자로부터 이행강제금 부과 및 시정명령 등이 처분될 수 있음(사실조회회신 미착, 광주광역시 광산구 건축과에 문의 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30619 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 748-3

용도: 단독주택

감정가: 1,137,471,000원

토지면적: 1770.00㎡ (약 535.43평)

토지지분: 599.95㎡ (약 181.50평)

건물면적: 199.20㎡ (약 60.26평)

건물지분: 199.2㎡ (약 60.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOO

건축물 정보:

* 주용도: 단독주택 (제2종근린생활시설(사무소) 기재)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건축일자: 2014년 01월 15일

* 총 층수: 2층

* 연면적: 199.20㎡

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(차고, 차양) 포함, 위반건축물 등재.

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 수완동 소재, '수완1저수지' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건은 단독주택, 주거지, 미개발 농경지 등이 혼재된 지역에 속해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지:

* 일련번호(1): 단독주택 부지로 이용 중인 정방형에 유사한 형태의 토지입니다.

* 일련번호(3): 현황 도로로 이용 중인 부정형의 토지입니다.

* 도로: 일련번호(1) 토지는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 일련번호(3) 토지는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 공여 중입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(수완동 왕버들)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 10일 접수된 비아신용협동조합의 근저당권(을13)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당(을14), 압류(갑7, 갑8), 임의경매(갑8) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 900,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 01일

* 대항력: 없음

* 임차인: 지현아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 01일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 단독주택 및 주거지, 미개발 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하며, 주거 기능이 중심인 입지입니다.

* 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보(3,650만원~6,600만원)는 본건 단독주택의 규모 및 특성과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 해당 물건은 광주수완지구 택지개발사업 지구 내에 포함될 수 있으나, 단독주택 부지로서 주변 상업 및 편의시설 접근성은 일반적인 수완동 지역의 특성을 따릅니다.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: '수완1저수지'와 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

* 교육 시설: 본 물건 주변 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

* 편의 시설: 상세 정보는 제한적이나, 수완동 지역의 일반적인 주거 지역에서 기대할 수 있는 수준의 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 제시외 건물(차고, 차양)로 인해 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 매수인에게 이행강제금 부과 및 시정명령 등의 행정처분으로 이어질 수 있습니다. 정확한 내용은 광주광역시 광산구 건축과에 문의하여 반드시 확인해야 합니다.

* 법적 제한: 본 건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 9억 원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 진행 및 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다. (단, 본 건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치한 대지면적 1770㎡의 단독주택입니다.

* 단독주택 부지 외에 현황 도로로 이용되는 토지도 포함되어 일괄 매각됩니다.

* 건물에 대한 위반건축물 등재와 자연녹지지역 등 개발 관련 법적 제한 사항이 주요 리스크 요인입니다.

* 등기부 상 임차인은 존재하나 대항력이 없고, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 향후 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 광주 수완동이라는 비교적 선호도가 높은 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 제시외 건물로 인한 위반건축물 문제를 해결할 경우, 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 1,137,471,000원

* 본 건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 별도의 권리를 인수할 부담은 없습니다.

* 그러나 제시외 건물로 인한 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 가능성, 그리고 자연녹지지역 등 개발 관련 법적 제약 사항은 입찰 시 반드시 심도 깊게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 이러한 리스크를 감안할 때, 감정평가액의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근 방식이라 판단됩니다.

* 따라서 예상 입찰가 범위는 8억 원 ~ 9억 1천만 원 으로 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 광주광역시 광산구 건축과에 문의하여 위반 건축물 관련 정확한 소요 비용 및 시정 가능 여부를 파악하고, 이를 입찰가 산정에 반영하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.