나이스옥션 법원경매 남원 2026타경30035 [1] 전북특별자치도 남원시 향교동 191-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 도통동 소재 '남원중앙초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로(동림로)와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 주거용 건부지으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 2~3미터 막다른 포장도로가 주된 진출입로이며 북측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2017-07-21), 고도지구(8층이하), 가축사육제한구역(2018-12- 14)(절대금지지역(향교동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강 ·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 벽돌구조 슬래브 위 슁글지붕 단층으로서, 외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비가 되어 있으며 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 와 같이 부합물 및 종물인 제시외건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 남원시 향교동 191-26번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 남원지원 2026타경30035 (1)이며, 감정평가액은 237,144,400원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다.

1.1. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 남원시 향교동 191-26

용도: 단독주택

감정가: 237,144,400원

토지 면적: 208.00㎡ (약 62.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 98.61㎡ (약 29.83평)

건물 제시외 면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 향교동 소재 '남원중앙초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(동림로)와의 연계성 및 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 2~3미터 막다른 포장도로가 주된 진출입로이며, 북측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(8층 이하), 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, (영산강 ·섬진강)건축 등 허가제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다.

해당 근저당권을 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 253,773,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인 현황

* 임차인: 유한회사와이에스정영선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-03-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 정영선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-26

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

본 물건은 남원중앙초등학교 인근에 위치한 단독주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능한 지역입니다.

* 인근 거래 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

* 2025년 6월, 향교동 438-2번지 소재 1991년식 다세대 주택 (전용 82.62㎡)이 6,000만원에 직거래되었습니다.

* 2025년 1월, 향교동 195-7번지 소재 1988년식 연립 주택 (전용 61.38㎡)이 4,000만원에 직거래되었습니다.

제공된 인근 거래 사례는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 유형이 다르고 면적도 작습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 해당 지역의 주택 거래가격을 짐작하는 데 참고할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주택지대라는 설명으로 보아, 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있음을 참고해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

남원중앙초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통 및 편의시설

간선도로(동림로) 접근이 용이하며 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 묶여 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성

남측 및 북측으로 접한 도로는 노폭이 약 2~3미터의 막다른 도로로, 차량의 왕래나 대형 차량의 진출입에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물

건물 면적 외 17.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 현황과 공부 상 차이가 발생할 수 있습니다. 다만, 본 물건은 일괄 매각 대상이므로 인수 시 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없으므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 권리상 매우 깨끗하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 낮은 것이 큰 장점입니다. 단독주택 부지로서 토지 면적(208㎡)이 충분하며, 주변은 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 학교 및 대중교통 이용이 편리한 입지이나, 접한 도로의 폭이 좁고 다양한 도시계획 제한사항이 존재한다는 점은 향후 활용 방안 검토 시 고려해야 할 사항입니다. 감정가 2억 3,714만 4천 원 대비 시세 및 건물 상태 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자 가능성이 높습니다.

* 인수 부담이 없는 임차인 현황으로 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 단독주택 부지로서의 가치와 함께, 지역 내 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 237,144,400원입니다.

토지 면적 208㎡ (약 62.92평)과 건물 면적 98.61㎡ (약 29.83평), 그리고 제시외 건물 17.20㎡를 고려하여 시세 분석 및 투자 가치를 판단해야 합니다.

인근의 연립, 다세대 주택 거래 사례(4,000만 원~6,000만 원)는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 짐작하게 합니다.

단독주택으로서의 부지 가치를 평당 300만 원 ~ 500만 원 수준으로 가정하면, 토지 가치만으로도 약 1억 8,876만 원 ~ 3억 1,460만 원에 이를 수 있습니다.

권리상 문제가 없고, 임차인 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적으로 판단됩니다.

최근 남원 지역의 부동산 시장 상황 및 본건의 정확한 시세 재확인을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

* 80% 수준: 약 189,710,000원

* 90% 수준: 약 213,430,000원

따라서, 1억 9천만 원 ~ 2억 1천만 원 사이에서 적정 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.