나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30687 [1] 광주광역시 동구 대의동 79-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대의동 소재 "동부경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 음식점, 숙박시설, 영화관, 쇼핑몰, 금융업소, 업무용 빌딩 등 각종 규모의 상업용 건부지 등으로 형 성되어 있는 지역으로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역(문화전당역) 및 시내버스정류장이 소 재하고 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

노폭 약 7~8m 정도의 아스팔트 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2013-05-01) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-30)(광주광역시동부교육지원청2025-4호)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 데크플레이트슬래브지붕 3층 건물로서,(사용승인일 : 2017.08.10) 외벽 : 징크판넬, 강화유리 등, 내벽 : 벽지 및 타일, 모르타르 위 페인팅 등, 창호 : 강화유리 및 새시창임.

이용상태

1~3층 : 근린생활시설임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
토지중 일부가 도시계획시설도로에 저촉됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 기본사항

4.

5. 사건번호: 광주지방법원 2026타경30687 (1)

6. 경매구분: 부동산 임의경매

7. 채권자: 주식회사새마을금고자산관리회사 (등기부상 말소기준권리 설정 채권자)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3.

4. 1.2. 부동산 기본사항

5.

6. 소재지: 광주광역시 동구 대의동 79-2 (도로명 주소: 예술길 32)

7. 용도: 근린생활시설 (1층~3층)

8. 토지 면적: 188.43㎡ (약 57평)

9. 건물 면적: 346.96㎡ (약 105평)

10. 건물 구조: 일반철골구조, 데크플레이트슬래브지붕 3층 건물 (사용승인일: 2017.08.10)

3.

4. 1.3. 감정평가 및 매각가

5.

6. 감정가: 1,395,258,560원

7. 주의사항: 일괄매각, 토지 중 일부가 도시계획시설도로에 저촉됨

8. 작성일자: 2026년 5월 29일 (감정평가서 요약 기준)

3.

4. 2. 입지조건

5.

6. 2.1. 소재지 및 주변환경

7.

8. 본 건은 광주광역시 동구 대의동, 동부경찰서 서측 인근에 위치합니다.

9. 주변은 음식점, 숙박시설, 영화관, 쇼핑몰, 금융업소, 업무용 빌딩 등 다양한 규모의 상업용 건물들로 형성된 지역입니다.

10. 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됩니다.

3.

4. 2.2. 교통 여건

5.

6. 차량 접근이 용이하며, 노폭 약 7~8m의 아스팔트 포장도로에 2면이 접해 있습니다.

7. 인근에 지하철 1호선 문화전당역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.

4. 2.3. 토지 및 도로

5.

6. 토지 자체는 인접지와 등고 평탄한 부정형 평지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

7. 토지 중 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3.

4. 3. 권리분석

5.

6. 3.1. 등기부현황

7.

8. 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 5일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(780,000,000원)입니다.

9. 이후 설정된 동명새마을금고의 근저당권, 국민건강보험공단 및 광주 동구의 압류, 그리고 주식회사새마을금고자산관리회사의 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

10. 건물 등기부 현황도 토지 등기부와 동일한 권리관계이며, 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

11. 등기부채권 총액은 795,600,000원입니다.

3.

4. 3.2. 임차인 분석

5.

6. 김

7. 보증금: 150,000,000원

8. 차임: 0원

9. 전입/사업일자: 2017-08-14

10. 확정일자: 2017-08-30

11. 대항력: 있음

12. 비고: 배당신고일자 2026-04-29

13. 오

14. 보증금: 10,000,000원

15. 차임: 0원

16. 전입/사업일자: 2021-04-08

17. 대항력: 없음

18. 비고:

19. 이

20. 보증금: 0원

21. 차임: 0원

22. 전입/사업일자: 2022-09-13

23. 대항력: 없음

24. 비고:

25. 정

26. 보증금: 10,000,000원

27. 차임: 600,000원

28. 전입/사업일자: 2023-09-18

29. 확정일자: 2025-06-25

30. 대항력: 없음

31. 비고: 배당신고일자 2026-05-14

3.

4. 3.3. 인수되는 권리

5.

6. 현재 파악된 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

7. 단, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 총 투자 비용 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

3.

4. 4. 상권분석

5.

6. 4.1. 업종 및 상권 특성

7.

8. 본 물건은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능한 건물로, 광주광역시의 중심 상업 지역에 위치합니다.

9. 주변 상권은 매우 활발하며, 다양한 종류의 상가와 업무 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다.

10. 음식점, 숙박시설, 영화관, 금융업소 등 일반적인 상업시설이 주를 이룹니다.

3.

4. 4.2. 용도지역 및 규제

5.

6. 본 물건은 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

7. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교, 광주광역시동부교육지원청), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다수의 도시계획 및 건축 관련 규제를 받으므로, 건축 행위 및 용도 변경 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3.

4. 5. 생활정보

5.

6. 5.1. 주변 편의시설

7.

8. NC백화점, CGV, 충장로 상권 등 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

9. 전남대학교병원 등 종합병원 접근성이 우수합니다.

10. 각종 은행, 관공서, 다양한 종류의 음식점 및 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 밀집되어 있습니다.

3.

4. 5.2. 교육시설

5.

6. 광주중앙초등학교, 광주교육대학교, 전남대학교 등 여러 교육 기관이 인근에 위치합니다.

7. 일부 구역은 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

3.

4. 6. 잠재적 리스크

5.

6. 6.1. 법적 제약

7.

8. 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 건축 또는 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

9. 다양한 용도 지역 및 규제 사항으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다.

3.

4. 6.2. 임차인 관련

5.

6. 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

7. 대항력 없는 임차인들의 경우, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

3.

4. 6.3. 기타

5.

6. 건물은 2017년에 사용승인되어 비교적 신축이나, 내부 시설의 노후 정도 및 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 임대 관계가 상세히 파악되지 않아, 인수 후 명도 및 실제 임대차 조건에 대한 추가 확인이 요구될 수 있습니다.

3.

4. 7. 종합 의견

5.

6. 본 물건은 광주광역시 동구의 중심 상업 지역에 위치한 근린생활시설로서, 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 장점이 있습니다.

7. 2017년에 준공된 신축 건물이며, 현재 활발한 상권에 속해 있어 안정적인 임대 수익 및 잠재적 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 다만, 토지 일부의 도시계획도로 저촉 문제와 더불어, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만 원이 인수될 수 있다는 점은 낙찰 후 총 투자 비용 산정 시 반드시 고려해야 할 중요 사항입니다.

3.

4. 8. 투자 포인트

5.

6. 최고의 입지: 광주 중심 상업 지역 내 위치하여 높은 유동 인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

7. 우량 건물: 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 향후 관리 및 유지보수가 용이할 것으로 예상됩니다.

8. 상권 잠재력: 주변 상업 시설과의 시너지 효과를 통해 지속적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 활용성: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

3.

4. 9. 예상 입찰가

5.

6. 감정가: 1,395,258,560원

7. 잠재적 인수 보증금 (김 ): 150,000,000원

8. 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 대비 경쟁률, 임차인 보증금 인수 비용, 토지 일부의 도시계획도로 저촉으로 인한 가치 하락 가능성, 향후 명도 및 건물 유지보수 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 정확한 예상 입찰가는 최신 시장 시세, 현장 방문을 통한 건물 상태 정밀 진단, 상세 임대 조건 확인, 경쟁자 분석 등 추가적인 정보 수집 및 시장 조사를 통해 신중하게 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시를 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.