나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30617 [1] 전라남도 영광군 법성면 법성리 1222 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 "법성포뉴타운" 내에 위치하며, 부근은 수산물관련 판매시설, 특산품판매장과 일반음식점 등으로 형성된 상업지대이고, 일부는 상업나지가 혼재되어 있음.

교통상황

인근으로 도로망이 정비되어 있고, 면소재지 내에 소재하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 제시외건물부지(사무실)로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 동측, 서측으로 3면이 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(명승 영광 법성진 숲쟁이)임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적및건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인 및 폐문 부재로 임대여부는 미상이나, 건물등기부등본(별첨 참조)상 상가건물임차권이 설정되어 있음.

물건 비고

철거 및 이동이 용이한 울타리(휀스)는 매각 제외
수목(2주)는 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30617 (1)

소재지: 전라남도 영광군 법성면 법성리 1222

용도: 근린시설

감정가: 610,422,800원

토지면적: 599.90㎡ (약 181.5평)

토지지분: 599.9㎡ (약 181.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.69㎡ (약 26.5평)

건물지분: 87.69㎡ (약 26.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비아신용협동조합 (등기부상 확인)

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인 소재

주의사항: 철거 및 이동이 용이한 울타리(휀스)는 매각 제외, 수목(2주)는 매각에 포함

특수물건정보: 중복병합사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 "법성포뉴타운" 내에 위치하며, 부근은 수산물관련 판매시설, 특산품판매장과 일반음식점 등으로 형성된 상업지대이고, 일부는 상업나지가 혼재되어 있음. 과거 조창이자 수군 주둔지였던 법성포에 위치하며, 역사적으로 중요한 지역임.

* 교통상황

인근으로 도로망이 정비되어 있으며, 면소재지 내에 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함. 광주광역시에서 약 30분, 서해안고속도로 영광IC에서 10분 거리에 위치하여 대도시 접근성이 양호함.

* 형태 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 현재 제시외건물부지(사무실)로 이용 중임.

* 인접 도로상태

북측 및 동측, 서측으로 3면이 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(명승 영광 법성진 숲쟁이)임.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 건물 등기부상 을구 순위 2번 및 3번 각 임차권등기(2025.4.18. 등기)가 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황

- 임차인: 새별

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2019-06-18

확정일자: 2025-02-14

대항력: 있음 (건물 등기부상 을3)

- 임차인: 주식

보증금: 10,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2019-12-19

확정일자: 2025-02-14

대항력: 있음 (건물 등기부상 을2)

* 인수 보증금

위 임차인들의 보증금 합계는 20,000,000원이지만, 법원 집행 절차 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 주의 필요.

* 등기부 요약

- 토지 등기부: 소유권보존(영광군), 소유권이전(유한회사와이지개발) 후 근저당권(비아신용협동조합), 지상권설정, 압류(광양시, 영광군), 가압류(주택도시보증공사), 임의경매(비아신용협동조합) 등이 설정되었으나 모두 말소되었음. 말소기준권리는 을1 근저당권임. 등기부채권 총액은 1,523,152,282원.

- 건물 등기부: 소유권보존(유한회사와이지개발) 후 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사), 압류(광양시, 영광군), 가압류(주택도시보증공사), 상가건물임차권(주식회사엘에스디, 새별주식회사), 임의경매(비아신용협동조합) 등이 설정되었으나 모두 말소되었음. 말소기준권리는 을1 근저당권임. 건물 등기부채권 총액은 1,543,152,282원.

- 중복 병합 사건: 본건은 광주지방법원 2026타경30617 및 2026타경30986 사건이 병합된 것으로 보임.

4. 상권분석

본건이 위치한 법성면 법성리 일대는 수산물 관련 판매시설, 특산품 판매장, 일반음식점 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있음. 특히 법성포는 예로부터 조창이 위치했던 역사적인 항구 도시로, 영광굴비 특산물과 연계된 상권이 발달해 있으며, 관광객 또한 유입되는 지역임. 법성포 뉴타운은 이러한 상업 및 관광 기능과 연계될 잠재력이 있음.

5. 생활정보

* 교통

면 소재지에 위치하며 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 여건은 양호함.

* 편의시설

본건 주변은 상업지대로, 수산물 및 특산품 판매장, 음식점 등 상업 시설이 밀집해 있음. 법성포 뉴타운은 기존 법성면소재지의 생활 인프라를 공유할 수 있음.

* 관광 및 문화

인근에 백제불교최초도래지, 영광 법성진 숲쟁이 등 역사문화 유적이 있으며, 국가등록문화재인 영광 법성리 일본식 여관이 소재하는 등 역사적, 문화적 자원이 풍부함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험

새별주식회사와 주식회사엘에스디 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔여 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. 총 보증금 20,000,000원에 대한 잠재적 인수 위험이 존재함.

* 중복병합사건의 복잡성

다수의 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 역사문화환경보존지역 규제

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 제시외건물 및 물건

제시외건물부지로 이용 중이며, 제시외건물이 소재한다는 점과 울타리(휀스)는 매각 제외, 수목(2주)는 매각 포함된다는 점은 매각물건 명세서 재확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 근린시설로, 상업 및 관광 활동이 활발한 지역에 위치하고 있어 잠재적 가치가 있는 물건임. 특히 법성포 뉴타운 내 입지하여 향후 개발 가능성도 엿보임. 교통 접근성이 양호하고 주변 상권 또한 발달해 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험, 중복 병합 사건의 복잡성, 역사문화환경보존지역에 따른 개발 제한 가능성 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 역사와 관광의 중심지 입지

본건이 위치한 법성포는 영광굴비의 산지로 유명하며, 백제불교최초도래지 등 역사적 관광 자원이 풍부하여 관광객 수요가 있는 지역임.

* 상업지대 내 입지로 인한 활용도

수산물 판매 시설, 특산품 판매장, 음식점 등이 밀집한 상업지대에 위치하여 근린시설로서의 활용 가치가 높음.

* 교통 접근성

광주 및 서해안고속도로 접근성이 용이하여 물류 및 인력 이동에 유리함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에 인수될 임차인 보증금, 명도 비용, 잠재적 리스크 해소 비용, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려해야 함.

현재 감정가는 610,422,800원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 존재함. 따라서, 이러한 인수 가능 금액과 명도에 소요될 시간 및 비용, 역사문화환경보존지역으로 인한 개발 제한 가능성 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것임. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 권리 분석, 법률 자문 등을 통해 산정하는 것이 바람직함.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 법률적, 법적 효력을 갖지 않습니다. 정확한 권리 관계 및 법적 사항은 반드시 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.