나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30608 [1] 광주광역시 광산구 월계동 872-4 더허브 11층1210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "국립농산물품질관리원 전남지원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박업소 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건 건물내 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 11층 1210호(복도식, 동향)로서, 외벽 : 스톤 코트, 콘크리트위 페인팅 등 마감, 창호 : 새시창, 강화유리임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 남측 및 동측으로 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한구역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.;

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30608 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 872-4 더허브 11층1210호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치하며, 주변에는 국립농산물품질관리원 전남지원, 근린생활시설, 숙박업소 등이 소재하는 상가지대입니다.

건물 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.

북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 남측 및 동측으로 보행자도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구이며, 소로, 중로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 국가산업단지 관련 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 3월 9일 접수된 채권자 배현희의 강제경매(을1)입니다.

집합건물 등기부 요약상, 소유권보존(갑1)은 에이치유비건설주식회사, 소유권이전(갑2)은 백다혜 명의로 되어 있습니다.

주택임차권(을1)은 배현희 명의로 권리금액은 115,000,000원이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

채권자 배현희의 강제경매(갑3)는 말소 기준 권리로, 말소될 예정입니다.

임차인 배현희는 2022년 6월 15일 전입, 2022년 5월 25일 확정일자를 받아 대항력이 있으나, 보증금 115,000,000원이 인수 대상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 월계동 일대는 근린생활시설 및 숙박업소가 밀집된 상업지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인근에 국립농산물품질관리원 전남지원이 위치하여 유관 기관 종사자 등의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 상가 및 업무시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통

건물 내 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 명시되지 않았으나, 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 편의시설

상가지대 내 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경

상업지구 내 위치하여 주거 외에 업무 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인의 보증금: 등기부등본상 '을1' 순위의 주택임차권(배현희, 115,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자는 해당 보증금을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 다양한 도로 관련 지구 지정 외에 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 국가산업단지 관련 제한사항이 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 월계동의 상업지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 주변 생활 여건은 무난한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 감정가와 유사한 수준의 보증금 인수액은 낙찰가의 신중한 산정을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 중심상업지역 내 위치하여 상업 및 업무 시설로서의 가치가 있습니다.

* 건물 상태: 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 건물 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원이며, 건물면적은 약 9.08평(30㎡)입니다.

최근 실거래가 및 매물 시세를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 시세는 약 115,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건은 115,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 임차인이 존재하여, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 하는 총 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

이에 따라, '인수 보증금'을 제외한 '예상 입찰가'는 시장 시세에서 인수 보증금을 공제한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

예상 시세(118,000,000원) - 인수 보증금(115,000,000원) = 3,000,000원

이를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 5,000,000원으로 제시합니다. 이는 총 매입 비용을 약 120,000,000원으로 예상하며, 향후 시세 상승 또는 적극적인 임대/매각 전략을 통해 수익을 확보할 수 있는 수준입니다. 입찰 시에는 권리관계 및 시세 변동 가능성을 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.