나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30648 [1] 전라남도 곡성군 석곡면 봉전리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 석곡면 봉전리 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 전, 답등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 형태로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약2~3m의 도로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨" 지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 패널지붕의 단층건물로서 외벽: 패널마감 내벽: 인테리어 및 벽지마감. 창호: 섀시창호

이용상태

단독주택

설비내역

개별냉난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨" 지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 가추 경량철골구조 36.6㎡. 창고및보일러실 판넬조 14㎡ 매각 포함
- 창고 판넬조 31.28㎡, 창고 컨테이너 18㎡, 견사 파이프조 9㎡ 매각대상에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30648 (1)

1.2. 소재지

전라남도 곡성군 석곡면 봉전리 222-1

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정평가액

116,101,000원

1.5. 토지 정보

* 총 면적: 547.00㎡ (약 165.46평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 건물 정보

* 총 면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

* 건물 제시외 면적: 50.60㎡

* 매각 포함 제시외 건물: 가추 36.6㎡ (경량철골구조), 창고 및 보일러실 14㎡ (판넬조)

* 매각 제외 제시외 건물: 창고 31.28㎡ (판넬조), 창고 컨테이너 18㎡, 견사 9㎡ (파이프조)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

유한회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 곡성군 석곡면 봉전리 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 부정형으로 완경사를 이루고 있으며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

물건지 남동측으로 노폭 약 2~3m의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 용도지구: 자연취락지구

* 제한사항: 가축사육제한구역(200m 제한구역(그 밖의 가축, 소, 젖소_1500제곱미터 미만))

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2026년 03월 05일 접수된 유한회사의 강제경매 (채권금액: 8,880,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2026년 03월 05일 접수된 유한회사의 강제경매 (채권금액: 8,880,000원)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 별도의 임차인 정보나 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 전형적인 농촌 마을의 농경지대에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택이 산재해 있습니다. 상업시설이나 편의시설이 밀집된 지역이 아닌, 농업 및 전원생활이 주를 이루는 환경입니다.

4.2. 개발 가능성

계획관리지역으로 향후 토지 이용에 대한 일부 가능성은 있으나, 자연취락지구 및 가축사육제한구역 등의 공법상 제한 사항을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 농촌 지역의 경우 면 소재지 등을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용하게 됩니다.

5.2. 교통 접근성

물건지까지 차량 접근은 가능하나, 인접 도로의 폭이 2~3m로 협소하여 대형 차량의 통행이나 원활한 접근에 다소 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

가장 중요한 리스크 요인입니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 낙찰자는 해당 건물의 소유자가 토지를 계속 사용하도록 허용해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래하며, 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 농촌 지역의 환금성

농촌 지역의 부동산은 도시 지역에 비해 매매가 상대적으로 어렵고 환금성이 낮을 수 있습니다.

6.3. 진입로 협소

물건지로 이어지는 도로의 폭이 2~3m로 협소하여 차량 통행에 불편이 있을 수 있으며, 이는 추후 건축 행위나 차량 이용 시 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 가축사육제한구역

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 사업을 진행하는 데 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택 부지로서, 감정가는 1억 1천6백만원 수준입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리상 문제는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 가장 큰 문제는 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성입니다. 이는 낙찰 후 토지 사용에 상당한 제약을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. rural 지역의 특성상 환금성이 낮을 수 있으며, 좁은 진입로 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 자체의 가치

법정지상권 문제가 해결된다면, 해당 토지 자체의 활용 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 농촌 주택의 수요

전원생활을 희망하는 수요층을 타겟으로 할 수 있으나, 법정지상권 문제를 반드시 해결해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변의 연립, 다세대, 빌라 등 유사한 형태의 부동산 거래 데이터가 부족하며, 특히 해당 물건과 직접 비교할 수 있는 단독주택의 최근 실거래가 정보가 제한적입니다.

다만, 제공된 감정가 116,101,000원을 기준으로 판단할 때, 법정지상권이라는 중대한 법적 리스크와 농촌 지역의 낮은 환금성, 그리고 좁은 진입로 등 제반 사항을 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 요소들은 입찰가격을 결정하는 데 있어 상당한 하락 요인이 될 수 있습니다.

일반적인 경매 시장에서는 이러한 리스크를 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 경우가 많으나, 법정지상권의 구체적인 내용 및 해결 가능성에 따라 그 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 법정지상권의 성립 여부, 범위, 그리고 건물 소유주와의 협상 가능성 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

본 건의 경우, 법정지상권 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 구체적인 금액 제시는 추가적인 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 이루어져야 하며, 본 자료만으로는 명확한 예측이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.