나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30247 [1] 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1762 삼례이지움더퍼스트 24층 104동 2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 소재 "삼례읍행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경으로 본건 구분건물이 접한 삼봉로변으로는 행정기관,의원, 판매 점(농약, 철물 등) 및 대중음식점 등 이 소재하는 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물까지 남측으로 대중교통편이 운행되는 799번 지방도인 제반차량 출입이 자 유로운 왕복6차선 정도의 삼봉로와 접함으로, 도로연계계통이나 구조 등으로 보아 읍지역 으로서의 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 24층 2403호로서 외 벽 : 세멘몰탈위 수성페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감 바 닥 : 강마루 및 타일 붙임 등 마감 창 호 : 샷쉬창.

이용상태

현황 "아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비와 스프링쿨러 등 소방설비 및 승강기설비와 지하주차장 시설 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 대체로 가로장방형 토지로서 지세 평탄한 토지로서, 현황 "주상복합용" 토지 입니 다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 남측과 동측 및 서측으로 접한 포장도로를 이용하여 진출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-12-01)(절대금 지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건은 공부상 용도 업무시설(오피스텔)이나 현황 "주거용 아파트형태"로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30247 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1762 삼례이지움더퍼스트 104동 2403호

건물명: 삼례이지움더퍼스트

층수: 25층 중 24층

용도: 공동주택 (아파트) - 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 아파트 형태로 이용 중

건축년도: 2019년

감정가: 265,000,000원 (26500만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.49㎡ (약 5.6평)

토지지분: 18.4924㎡ (약 5.6평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9927㎡ (약 25.7평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 소재 "삼례읍행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 행정기관, 의원, 판매점(농약, 철물 등) 및 대중음식점 등이 소재하는 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 남측으로 대중교통편이 운행되는 799번 지방도인 삼봉로와 접해 있으며, 해당 도로는 왕복 6차선으로 차량 출입이 자유로운 편입니다. 읍 지역으로서 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 도로상태

본건 구분건물은 남측, 동측 및 서측으로 포장도로를 이용하여 진출입하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 8일 접수된 최남순 가압류(갑3)입니다.

1.2. 2. 소멸되는 권리

을3 주택임차권(송혜원, 2024-11-05 접수)을 제외한 모든 권리(갑2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리 (주의 요망)

본 건은 매각으로 인해 을3 주택임차권(송혜원)이 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 임차인: 송 (송혜원)

- 임대차보증금: 160,000,000원 (1억 6천만원)

- 전입일자/사업일자: 2021년 4월 8일

- 확정일자: 2021년 4월 8일

- 배당신고일자: 2024년 11월 5일

- 대항력: 있음

- 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 4. 기타 권리사항

- 채권자 송OO에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

- 특이사항 및 특수물건정보에 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보가 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 상업지구 형성

본건이 소재한 삼봉로변으로는 행정기관, 의원, 판매점(농약, 철물 등) 및 대중음식점 등이 소재하여 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

1.3. 2. 지역적 특성

완주군 읍 지역으로서 일반적인 상업 기능 수행에 무리가 없는 입지입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 아파트 단지 정보

- 아파트명: 삼례이지움더퍼스트

- 준공일: 2019년 10월 4일

- 규모: 4개동, 총 334세대, 최고 25층

- 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설 완비

1.4. 2. 건물 구조 및 설비

- 구조: 철근콘크리트구조

- 마감: 외벽 수성페인트, 내벽 벽지/타일, 바닥 강마루/타일, 창호 샷시

- 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 스프링쿨러 등 소방설비, 승강기, 지하주차장 시설

1.4. 3. 주변 시설

- 삼례읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

- 인근에 삼례시장(매월 3일, 8일 장날)이 있어 장보기 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용 아파트 형태로 이용 중입니다. 이는 추후 행정처리, 재산세 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

1.5. 2. 선순위 임차인 인수 위험

보증금 1억 6천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용을 상승시키는 주요 요인입니다.

1.5. 3. 공동담보 물건

"공동담보" 특이사항이 기재되어 있어, 본건 외 다른 물건과의 연대 채무 또는 담보 설정 이력이 있을 수 있습니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있으나, 직접적인 매수인 인수 부담과는 무관할 수 있습니다.

1.5. 4. 주변 환경 (혐오시설 관련)

최근 검색 결과, 완주군 지역에서는 폐기물 소각장 설치와 관련하여 주민 반발 등 환경 이슈가 논의되고 있으나, 본건 부동산(삼례 이지움더퍼스트) 바로 인접한 곳에 특정 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, "농약, 철물" 판매점 등이 주위에 있다는 점은 주거 환경과 관련하여 고려할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 완주군 삼례읍에 위치한 신축 아파트로, 입지 및 교통이 양호한 편입니다. 하지만 공부상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하는 점, 그리고 가장 중요한 리스크로 1억 6천만원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 해당 보증금의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 따라서 해당 임차인의 배당 여부를 면밀히 확인하고, 인수해야 할 보증금을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 삼례읍 중심지에 위치하여 행정복지센터, 시장 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통 : 삼봉로(지방도 799호선)와 접해 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 무난합니다.

* 비교적 신축 : 2019년 준공된 아파트로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 잠재적 시세차익 : 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원이며, 최근 실거래가는 265,000,000원에서 288,000,000원 수준입니다.

그러나 본 건은 160,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 따라서 이를 고려한 실질적인 취득 비용을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 거래가 및 감정가를 고려하고, 인수해야 할 임차 보증금을 제외한 예상 취득 비용을 감안했을 때, 보수적인 관점에서 120,000,000원 (1억 2천만원) 을 예상 입찰가로 제안합니다.

최종 입찰 시에는 임차인의 배당 금액을 반드시 확인하여, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 예상 시세 범위를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.