나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501889 [1] 인천광역시 남동구 서창동 565-12 삼성아이파크 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유 사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 로서, 외벽 : 인조석붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역(2013-03-08 )((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함 , 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501889 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 565-12 삼성아이파크 비동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

1.1. 면적 정보

* 토지 면적: 32.51㎡ (약 9.83평)

* 토지 지분: 32.51㎡ (약 9.83평)

* 건물 면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

* 건물 지분: 50.4㎡ (약 15.25평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 정보

* 건물명: 삼성아이파크 비동

* 층수: 지상 5층 중 5층

* 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브 지붕

* 건축년도: 2011년 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: (2018-12-31) (서창구획)

* 가축사육제한구역: (2013-03-08)

* 상대보호구역: (문의: 인천동부교육지원청)

* 과밀억제권역: (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025-08-21) (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 포천세무서장의 압류(갑4)입니다. 이 압류보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 현황

* 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 을6): 139,000,000원

* 포천세무서장 (압류, 갑4): 말소기준권리

* 남동구 (압류, 갑5): 말소

* 주식회사대성하우징 (소유권이전, 갑3): 매매

* 김형경 (소유권이전, 갑2)

* 원정임 (소유권보존, 갑1)

등기부채권 총액은 139,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금: 139,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-06-01, 확정일자: 2020-05-18.

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 해당 임차인은 주택도시보증공사이며, 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있습니다. 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 등기부등본 상 주택임차권(을3)이 말소 예정으로 기재되어 있고, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 기재되어 있습니다. 종합적으로 판단 시, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 이는 지역 내 주거 수요를 지지하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서창초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

특별한 권리상 하자나 인수되는 채무는 없는 것으로 분석됩니다. 임차인 관련하여 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서' 제출 등으로 복잡했던 권리 관계가 정리된 것으로 보입니다.

6.2. 주변 환경 리스크

주변 지역은 일반적인 주거지 특성을 보이며, 일반적인 지도 검색 결과상 바로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 환경 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 최근 매각 절차를 통해 권리 관계가 정리되고 있는 물건입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리가 말소되고 인수 부담이 없는 점은 매수자에게 큰 이점으로 작용합니다. 감정가는 1억 4천 8백만원이나, 최근 실거래가 분석 결과 시세가 그보다 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수되는 보증금 및 선순위 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가 수준이 낮아 향후 시세 상승 시 수익률 확보가 유리합니다.

* 지역 내 주거 수요: 초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있었으나, 말소 조건으로 정리되어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(건물면적 50.40㎡, 약 15.25평)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 첫 번째 사례 (49.62㎡, 약 15.01평): 2026년 3월 20일 거래, 8,100만원. (평당 약 539만원, ㎡당 약 163만원)

* 두 번째 사례 (74.73㎡, 약 22.61평): 2026년 3월 17일 거래, 17,150만원. (평당 약 759만원, ㎡당 약 230만원)

* 세 번째 사례 (72.035㎡, 약 21.79평): 2026년 3월 11일 거래, 17,700만원. (평당 약 812만원, ㎡당 약 246만원)

본 건의 감정가는 148,000,000원이나, 가장 유사한 면적의 최근 거래 사례(8,100만원)를 기준으로 볼 때, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 두 번째 및 세 번째 사례는 면적이 더 크지만, ㎡당 가격을 비교했을 때 감정가의 ㎡당 가격(약 293만원)보다 낮게 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

시장 상황 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 8,100만원에서 110,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것이 좋으며, 100,000,000원을 권장 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 67.5% 수준이며, 시장 실거래가를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.