나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10108 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 324-5 트리움하우스 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 "금장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 오피스텔부지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 7층 704호 단위세대로서, (사용승인일 : 2015.10.15) - 외벽 : 몰탈위 페인트, 화강석 및 본타일 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감, - 창호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔'로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '오피스텔부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 오피스텔부지 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(33m이하(10층이하)), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-10-17)(일부 구간폭원 확장(2024. 10. 17. 경주시 고시 제2024-219호))(접합), 가축사육제한구역(일부 제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금장초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화랑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10108 (1) 경주지원 강제경매 물건입니다.

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 324-5 트리움하우스 7층704호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 131,000,000원이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

본건의 토지 면적은 40.07㎡ (약 12.12평)이며, 건물(전용면적)은 84.73㎡ (약 25.63평)입니다.

건축물대장상 총 건물 면적은 2,982.174㎡이며, 사용승인일은 2015년 10월 15일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 "금장초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 학교 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

남측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(33m 이하, 10층 이하), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(금장초등학교, 화랑중학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물정보

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층에 위치한 704호 단위세대입니다.

건축물대장상 본건의 주용도는 업무시설로 등재되어 있습니다.

외벽은 몰탈위 페인트, 화강석 및 본타일 등으로 마감되었습니다.

내벽은 벽지도배 및 일부 타일로, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 5일 접수된 주식회사이펙스의 근저당권(170,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 국민은행의 가압류(103,744,949원) 및 박기현의 강제경매(120,000,000원)는 모두 말소될 예정입니다.

채권 총액은 273,744,949원입니다.

등기부상 특이사항으로 대항력 있는 임차인 박 (보증금 120,000,000원, 차임 0원)이 존재합니다.

전입 및 확정일자는 2018년 5월 2일이며, 배당신고일자는 2026년 3월 4일입니다.

본 건의 경매 신청 채권자(박기현)와 임차인(박기현)이 동일인으로 파악되며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 임차인의 보증금은 매각으로 인해 낙찰자가 추가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건 인근에는 금장초등학교 및 화랑중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 농경지가 있어 일부 지역은 개발 초기 단계의 특성을 보일 수 있습니다.

주요 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 금장초등학교, 화랑중학교 인접

* 교통: 인근 시내버스승강장 이용 가능

* 편의시설: 근린생활시설 접근 용이

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 박 이 존재하나, 임차인이 경매 신청 채권자로 파악되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 과정 및 종결 여부에 따라 최종적인 확인이 필요합니다.

본 건은 강제경매로 진행되며, 경매 신청인의 채권액(120,000,000원) 외 추가적인 채권 발생 가능성은 낮으나, 경매 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

건축 관련 제한 사항으로 고도지구(10층 이하) 내에 있으나, 본 건물(9층)은 이에 부합합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경주시 현곡면에 위치한 준신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청 채권자와 동일인으로 파악되어 보증금 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다.

실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2015년 준공으로 건물 상태 양호

* 안정적 입지: 학교, 상업시설 인접으로 주거 및 업무 용이

* 보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이나 경매 신청인과 동일인으로 보증금 인수 불필요

* 추후 지역 개발 시 가치 상승 기대

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가는 2024년 2월 14,800만원, 2026년 4월 12,000만원, 2026년 5월 12,000만원으로 확인됩니다.

최근 거래가 추세를 고려할 때 12,000만원 수준의 시세가 형성된 것으로 보입니다.

감정가(131,000,000원) 및 최근 실거래가(12,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.