나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10128 [1] 경상남도 진주시 지수면 압사리 OOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.03.12

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 진주시 지수면 압사리 소재 `지수초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장지대로서, 공장, 농촌마을, 농경지 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 기호(1) : 자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공장 건물부지로 이용중임. 기호(3) : 자체지면 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 기호(1)의 부속토지로 이용 중임. [※ 기호(1,3)의 동측 일부를 인접한 `파크골프장'의 일부로 이용되는 것으로 추정됨.] 2) 교통상황 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨. 3) 도시계획관계 및 공법상의 제한상태 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 4) 인접 도로상태 기호(1) : 서측으로 약3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 기호(3) : 남동측으로 약3~4미터폭 및 서측으로 약3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

건물의 구조 및 현상

1) 구조 및 이용상태 기호(2-1) : 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 공장으로 이용중임. (사용승인일 : 1989년) 벽 체 : 판넬잇기 마감 등, 주기둥 : H-beam 등, 바 닥 : 콘크리트 노출 및 콘크리트위 에폭시 마감 등, 창 호 : 새시창구조임. 기호(2-2, 2-3, 2-4, 4)는 현황 `멸실'되었음. 2) 공부와의 차이 기호(2-1)은 제시외목록상 `스레트지붕'이나, 현황은 `판넬지붕'임. 기호(2-2, 2-3, 2-4, 4)는 현황 `멸실'되었음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 액비 제조를 위한 시설 등으로서, 현상 및 관리상태는 보통시됨.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 구축물인 연돌 및 관정(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 과 제시외 기계기구 수변전설비(감정서상 'a')매각 포함
-목록 1,3 토지 동측 일부를 인접한 '파크골프장' 일부로 사용중임
-목록2-1은 공부상 '스레트지붕'이나 현황은 '판넬지붕'임
-목록2 건물의 2-2, 2-3, 2-4와 목록4 건물은 현황 멸실되었음
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2025-28302, 2025-28303(중복) 목록 매각 포함. 기계기구의 정상작동여부는 입찰시 확인요함
- 본건 일부 지상에 소재하는 이동식 간이화장실은 이설 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 창원지방법원 진주지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 진주지원 2026타경10128 (1)입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지는 경상남도 진주시 지수면 압사리 439-1번지입니다.

본건의 주된 용도는 공장입니다.

토지 면적은 5470.00㎡ (약 1655평)이며, 건물 면적은 3031.49㎡ (약 917평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.3. 감정가 및 면적

본건의 감정가는 3,579,249,000원입니다.

토지 면적은 5470.00㎡ (약 1655평)이며, 건물 면적은 3031.49㎡ (약 917평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡, 건물 제시외 면적은 4.00㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 지수면 압사리 소재 '지수초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 소규모 공장지대와 농촌마을, 농경지로 형성되어 있습니다.

인접한 '파크골프장' 일부가 본건 토지 동측 일부를 사용 중인 것으로 추정됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도시계획 및 공법상 제한

본건 토지(기호 1)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한)에 해당합니다.

본건 토지(기호 3)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.4. 도로 상태

본건 토지(기호 1)는 서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

본건 토지(기호 3)는 남동측으로 약 3~4미터폭 및 서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 본건과 관련된 주요 권리로는 소유권 이전, 근저당권, 강제경매 등이 확인됩니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다:

* 부산은행 근저당권: 1,258,400,000원 (말소)

* 부산은행 근저당권: 1,529,000,000원 (말소)

* 김병진 강제경매: 1,035,729,502원 (말소)

등기부채권 총액은 2,787,400,000원으로 표기되어 있으나, 모든 주요 권리 사항이 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 부산은행의 근저당권(접수일자: 2025-11-06, 권리금액: 1,258,400,000원)으로 판단됩니다.

본 물건은 권리 분석상 낙찰 후 모든 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 인수 가능합니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보 및 등기사항에 따르면, 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

(다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'라는 항목이 있으나 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아, 현장 확인 등 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

제공된 임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 공장이 다수 분포하고 있어 산업 활동을 위한 기반 시설로서의 입지는 갖추고 있습니다.

인접한 파크골프장은 지역 주민의 여가 활동 공간으로 활용되고 있으며, 이는 지역 커뮤니티와의 연관성을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 진주시 지수면에 위치하여, 생활 편의 시설은 인근의 '지수초등학교' 및 지역 내 소규모 시설을 이용해야 합니다.

대규모 편의 시설이나 문화 시설 등을 이용하기 위해서는 진주시 중심부로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

주거 환경은 비교적 한적한 농촌 및 공업지대 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지의 일부가 인접한 '파크골프장' 부지로 사용되고 있어, 정확한 경계 확인 및 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 중 일부(목록 2-2, 2-3, 2-4 및 목록 4)는 현황 멸실되었으므로, 실제 이용 가능한 건축물 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 건축물대장상 지붕 재질(슬레이트)과 현황(판넬)의 차이가 있어, 이 부분에 대한 확인 및 보수 필요성을 점검해야 합니다.

* 매각 포함된 기계기구(수변전설비 포함)의 정상 작동 여부는 반드시 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.

* 공장 및 광업재단 저당법 관련 목록이 매각에 포함되므로, 해당 목록에 대한 정확한 내용을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 지수면에 위치한 공장 물건으로, 상당한 규모의 토지와 건물을 포함하고 있습니다.

가장 큰 장점은 등기부상 주요 권리들이 모두 말소되어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다.

다만, 토지 일부의 파크골프장 이용, 일부 건물의 멸실, 기계 설비의 작동 여부 등 현장 확인이 필수적인 사항들이 존재합니다.

산업 용도로서의 가치와 함께, 주변 개발 가능성 등을 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 넓은 토지 면적을 확보하고 있어, 공장 확장 또는 용도 변경 등 향후 개발 잠재력을 가집니다.

* 실제 사용 가능한 건축물과 포함된 기계 설비의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 산업 활동이 이루어지는 지역 내 위치로, 기업 이전 수요 등을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,579,249,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점, 권리 관계가 깨끗하다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 다르겠지만, 감정가의 70% ~ 80% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 최소 약 2,505,474,000원 ~ 최대 약 2,863,399,000원 범위로 산정해볼 수 있습니다.

이는 순수 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.