나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10104 [1] 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1360 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계 · 평가일 2026.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리 소재 "경주안강우체국" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 안강시장 인근으로 소매점, 일반음식점 및 후면주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 위치 및 인근 교통시설 등을 볼 때 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 3∼4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 없음. (2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 5층건으로서, 외벽 : 화강석붙임, 사이딩판넬 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등. 바닥 : 바닥재 및 타일 등. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

가) 지하층 : 보일러실 1,2층 : 목욕탕 3,4층 : 여관 5층 : 주택, 계단실

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

제시목록상 구조가 "철근콘크리트조 슬래브지붕 4층"이나 실제 "철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브지붕 및 샌드위치판넬지붕 5층"이며, 5층 용도는 단독주택, 면적은 72.54㎡이나, 실제 단독주택은 57㎡, 계단실은 15.54㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 본건 옥상에 태양광설비가 설치되어 있으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 건물 옥상에 태양광 설비 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10104 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO (농협은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1360

토지면적: 487.00㎡ (약 147.3평)

건물면적: 1070.16㎡ (약 323.7평)

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설, 단독주택, 숙박시설)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 750,723,200원

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 경주안강우체국 남측 인근, 안강시장 인근으로 소매점, 일반음식점, 주택지대 형성

- 교통상황: 차량 접근 가능, 제반 교통사정 보통

- 형태 및 이용상태: 대체로 사다리형 토지, 주상용 건부지로 이용중

- 인접 도로상태: 동측 약 3~4미터 포장도로 접함

- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

건물감정평가요항표:

- 구조: 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브/샌드위치판넬 지붕 5층 건물

- 이용상태: 지하층(보일러실), 1,2층(목욕탕), 3,4층(여관), 5층(주택, 계단실)

- 설비내역: 위생, 급배수, 보일러 설비 등

- 공부와의 차이: 건물 현황 5층이나 공부상 4층으로 등재, 5층 면적 및 내부 이용상태 일부 차이 있음.

- 특이사항: 건물 옥상에 태양광 설비 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리 소재 "경주안강우체국" 남측 인근에 위치하며, 주변 일대는 안강시장 인근으로 소매점, 일반음식점 및 후면 주택지대 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 교통 시설 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

건물의 동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

등기부등본 상 다수의 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 406,800,000원)입니다.

본 경매 사건의 채권자인 농협은행의 임의경매 개시 결정 등기(2026년 3월 5일 접수, 채권액 354,416,604원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

을구 14번 근저당 외에 갑구 22번 가압류(경북, 47,400,000원)가 등기되어 있었으나, 이 역시 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 454,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 건물 전체에 대한 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 파악해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있어 잠재적인 지상권 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 안강시장 인근의 상업지역에 위치하여 소매점, 일반음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이러한 입지적 장점은 상가 임대 수익 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

안강읍의 주요 상업지구에 속하여 지역 주민들의 이용이 활발하며, 숙박시설(여관), 목욕탕, 주택 등 복합적인 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지인 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1360번지 인근에는 다음과 같은 편의시설이 있습니다.

* 안강시장: 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 신선한 식료품 및 다양한 생활용품 구매가 편리합니다. [cite: search result not applicable, based on provided info]

* 경주안강우체국: 남측 인근에 위치하여 우편 및 금융 업무 이용이 용이합니다. [cite: search result not applicable, based on provided info]

* 주변 금융기관: 농협은행 등 주요 은행 지점이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교통시설: 안강읍 시외버스터미널 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: search result not applicable, based on provided info]

* 교육시설: 안강초등학교, 안강중학교 등 다수의 교육기관이 소재하고 있어 학군 관련 이점을 가질 수 있습니다. [cite: search result not applicable, based on provided info]

5.2. 주변 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 언급되는 혐오 시설(폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 향후 주변 개발 계획에 따라 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임대차 관계 미확인: 건물 전체의 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: 등기부상 명확히 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지는 않으나, "지상권개요" 언급 등으로 인해 실제 존재할 수 있는 미등기 권리나 제3자의 권리 침해 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물 노후화: 건물 준공 연도(1993년)를 고려할 때, 주요 설비(보일러, 배관, 전기 등)의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 층수 및 5층 이용상태 등 공부와 실제 현황 간 차이가 있어, 추후 건축물대장 정비 및 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 지역 상권 변화: 상업지역이라 하더라도 지역 경기 침체나 상권의 변화에 따라 임대 수익률이 변동될 수 있습니다.

* 운영 난이도: 여관, 목욕탕 등 현재 운영 중이거나 과거 운영되었던 시설의 경우, 운영 노하우 및 관련 인허가 문제, 인수 후 재운영 시 발생할 수 있는 관리 부담 등이 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 안강읍 상업 및 주거 복합지역에 위치한 근린주택으로, 안강시장과 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 건물은 지하 1층, 지상 5층 규모로 목욕탕, 여관, 주택 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 옥상에는 태양광 설비까지 갖추고 있어 다각적인 수익 창출이 기대됩니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 보이나, 임차인 현황 미상 및 공부와의 차이 등 일부 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 이러한 부분을 면밀히 조사하고 해결한다면, 지역 내에서 안정적인 임대 수익 또는 재개발/리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 안강시장 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

* 복합 용도 건물: 제1종근린생활시설, 숙박시설, 주택 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 다각화에 유리합니다.

* 태양광 설비 포함: 옥상 태양광 설비는 에너지 비용 절감 또는 추가 수익원 확보 가능성을 제시합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 채권으로 경매가 진행되어, 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다. (단, 미상 임차인 및 지상권 가능성 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보를 분석한 결과, 해당 정보는 본건과 같은 근린주택(상가, 모텔, 주택 복합 용도)과는 건물의 형태, 용도, 규모 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. JSON에 제시된 '안강(A동/B동)' 및 '대경더존빌'은 주로 주거용 연립/다세대 주택으로, 본건과 같은 복합 용도의 대형 건물과는 비교 기준이 다릅니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정평가액 750,723,200원을 기준으로 하되, 시장 상황, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 채권 총액(약 4억 5천만 원)은 감정가 대비 낮은 편이며, 옥상 태양광 설비 등 부가 가치를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나, 임차인 현황 미상, 건물 현황과 공부상의 차이, 잠재적 지상권 존재 가능성 등의 리스크 요인을 감안하여, 최소 6억 원 초반에서 7억 원 초반 사이에서 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 현장을 방문하여 건물의 상태, 실제 임대 가능성, 명도 가능성 등을 면밀히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 정확한 시세 분석 및 권리 분석을 다시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.