나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3262 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 107동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승감정 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "대구도림초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 소규모공장, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건(107동) 중 제17층 제1701호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥마감재 및 일부 타일 등 마감 - 창호 : 새시 등 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경지대로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, "아파트부지"로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 폭 약 8~10m, 동측, 서측, 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참 고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3262 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 107동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 104,000,000원

토지면적: 31.57㎡ (약 9.55평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리에 소재하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다. "대구도림초등학교" 남측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역에 속하며, 소로2류 및 중로3류에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 또한, 도림초등학교를 중심으로 한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한국주택금융공사입니다. 등기부등본 상의 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리는 2020년 10월 7일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(77,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 소유권 이전 등기(갑구)와 후순위 권리들인 대구신용보증재단의 근저당권, 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 경매 절차가 완료되면 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 그러나 "임대관계: 미상"으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사를 통해 별도로 확인해야 할 필요가 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이나 월세 등 조건이 미상인 경우, 이는 인수 여부와 관계없이 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 달성군 다사읍 서재리는 비교적 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지가 다수 분포하고 있습니다. 주변에 대구도림초등학교가 위치하고 있어 학군 수요가 있을 것으로 보이며, 근린생활시설이 적절히 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 단지 인근으로 다양한 도로가 접해 있어 차량을 통한 외부 이동이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통망도 갖추고 있어 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설이나 부정적 영향을 주는 시설에 대한 언급은 없으며, 교육 시설 및 주거 환경 위주로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서재보성타운 107동 17층 1701호로, 1997년 4월 19일에 사용승인된 아파트입니다. 서재보성타운은 총 8개동, 740세대로 이루어진 단지입니다. 주차 시설은 지상 6대, 지하 19대, 총 280대로 세대당 약 0.38대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 유치원 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있어 일반적인 아파트의 생활 편의 시설을 제공합니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 마감재 및 일부 타일, 창호는 새시 이중창호로 마감되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 임차인 현황에서 '임대관계: 미상'으로 기재된 부분입니다. 인수 보증금은 0원이지만, 만약 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이나 차임 조건이 확인되지 않는다면, 이는 명도 과정이나 금전적인 부분에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, "기타참고사항"에 따르면 현장 조사 시 거주인이 부재하여 내부 마감 상태 및 구조 등을 직접 확인하지 못하고 동유형 건물의 일반적인 상태를 참고하여 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리에 위치한 아파트로, 초등학교 인근에 자리 잡고 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인 관계가 미상이라는 점과 현장 방문 시 내부 확인이 불가했다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 건물의 연식(1997년 사용승인)을 감안할 때, 리모델링 등 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음 (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상)

* 대구도림초등학교 인근에 위치한 주거 선호 지역

* 동일 면적(59.98㎡)의 최근 매매 사례(2026년 6월, 9,500만원)가 감정가(104,000,000원)보다 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능성

* 17층의 로열층에 해당하여 일조권 및 조망권 유리

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적 59.98㎡ 타입의 아파트가 2026년 6월에 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 104,000,000원으로, 최근 거래가와는 약 900만원의 차이를 보입니다. 17층이라는 로열층의 이점을 고려하더라도, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다. 특히, 임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 감안할 때, 최근 거래가인 9,500만원을 기준으로 하되, 단지 내 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 9,800만원에서 102,000,000원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 추천합니다.

시세 분석:

최근 2026년 5월과 6월에 거래된 동일 단지 서재보성타운의 매매 사례를 보면, 전용면적 59.98㎡의 경우 9,500만원, 전용면적 84.95㎡의 경우 13,800만원에 거래되었습니다. 이는 면적에 따른 가격 차이가 확연함을 보여줍니다. 본건(59.98㎡)의 감정가는 104,000,000원으로, 59.98㎡의 최근 매매가 9,500만원보다 높습니다. 따라서 감정가를 기준으로 삼기보다는 최근 실거래가를 기준으로 향후 시세 상승 가능성, 층수 등의 이점을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 전월세 시장에서는 59.98㎡ 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 42만원, 또는 보증금 8,500만원의 전세 계약 사례도 있어, 시장 수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.