나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3258 [1] 대구광역시 달서구 송현동 798-90 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재‘대구대남초등학교’북서측 인근에 위치하는 토지로 서 부근은 아파트단지, 단독(다가구)주택, 다세대주택, 학교, 식당등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 북서측 인근에 왕복 7차선 정도의 '월배로', 남동측 인근에는 '앞산순화로'가 통과하며, 인근에 '송현역 및 월촌역(대구1호선)', 시내버스 승강장이 위치 하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서 인접필지와 등고이며, 자체지반 평탄하며 주거용건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 미상입니다 2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 3층 건물로서 - 사용승인일 : 2003.04.26 - 외 벽 : 외장석재 및 치장적타일 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재 및 일부 타일 등 마감 - 창 호 : 새시창호 등의 마감입니다.

이용상태

본건은 단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외건물인 기호 ㄱ) ~ ㄹ)이 소재하는 바 평가목적을 고려하여 실지조사시 개략적인 측량에 의거하여 면적사정하여 감정 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : - 본건 건물에 대하여 일반건축물 대장상 위반 건축물에 대한 등재(대구광역시 달서구 건축과-22347(2024,05.09)) 내역이 있으니 경매 업무 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건 건물의 1층 일부는 건축물현황도상 '주차장'이나 실제 '주택'으로 이용중입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 건물에 대하여 일반건축물 대장상 위반 건축물에 대한 등재 내역 있음
건물의 1층 일부는 건축물현황도상 '주차장'이나 실제 '주택'으로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3258 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 798-90 (신주소: 대구광역시 달서구 월배로74서길 14-4)

용도: 단독주택 (건축물대장상 용도: 단독주택, 다가구주택으로 이용중)

감정평가액: 712,366,080원

토지면적: 216.00㎡ (약 65.34평)

건물면적: 353.19㎡ (약 106.84평)

건물 제시외면적: 92.50㎡ (약 27.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

사용승인일: 2003년 04월 26일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 달서구 송현동에 소재하며, ‘대구대남초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트단지, 단독(다가구)주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 접근이 가능하며, 북서측 인근에는 왕복 7차선 규모의 '월배로'가, 남동측 인근에는 '앞산순화로'가 통과합니다. 대중교통 이용 또한 편리하여, 인근에 대구 1호선 '송현역' 및 '월촌역'이 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 승강장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호하다고 판단됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 현황

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2002년 10월 02일 접수된 대구대서신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 동 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부 상 강제경매(2026타경3258) 개시결정이 확인되나, 이는 본 경매 사건의 개시결정이며 말소 예정입니다.

1.3. 2.임차인 현황

파악된 임차인은 총 7명으로, 조사된 내용에 따르면 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 김상철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.12.30, 대항력 없음.

* 박영래: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.05.30, 확정 2024.07.02, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2016.09.19, 대항력 없음.

* 최영철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.09.07, 대항력 없음.

* 한국토: 보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023.01.10, 확정 2023.05.16, 대항력 없음.

* 지주택공사(박경화): 보증금 80,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2023.01.10, 확정 2022.12.22, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(최종규): 보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2020.01.10, 확정 2019.12.20, 대항력 없음.

인수 가능한 총 보증금: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세 비교

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보를 분석한 결과, 인근의 다세대 및 연립 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 동원빌B동 (2002년식, 55.458㎡): 2026년 5월 거래 100,000,000원 (약 595만원/㎡)

* 피카소 (2012년식, 80.39㎡): 2026년 7월 거래 170,000,000원 (약 700만원/㎡)

* 세종빌라트 (2001년식, 73.56㎡): 2026년 6월 거래 125,000,000원 (약 563만원/㎡)

이를 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 563만원에서 700만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 토지 면적은 65.34평, 건물 면적은 106.84평으로, 총 면적은 약 172.18평입니다.

JSON 정보 기준 평균 평당가(약 619만원/㎡)를 적용 시, 토지(65.34평) 약 4.04억원, 건물(106.84평) 약 6.61억 원으로, 총합은 약 10.65억원으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 7.12억 원보다 상당 부분 높은 수준으로, 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 2.건물 용도 및 구성

본 물건은 단독주택(다가구주택)으로, 2003년 4월 26일 사용 승인된 3층 철근콘크리트 구조 건물입니다. 토지 이용계획 상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 교육 시설

본건 북서측 인근에 '대구대남초등학교'가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 2.주변 편의시설

단독주택 및 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 각종 식당 등 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.위반 건축물 및 용도 불일치

본건 건물은 일반건축물대장상 위반 건축물 등재 내역이 있습니다 (대구광역시 달서구 건축과-22347, 2024.05.09). 또한, 건축물현황도 상 '주차장'으로 표시된 1층 일부가 실제 '주택'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이러한 위반 사항은 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건물 사용 및 처분 제한 등의 문제를 야기할 수 있어 투자 결정 시 매우 신중하게 고려해야 합니다.

1.6. 2.제시외 건물

건물 감정평가 요항표에 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄹ)이 소재하는 것으로 기재되어 있으며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 다만, 이들 건물의 정확한 현황 및 법적 소유 관계, 점유 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 송현동 역세권 인근에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 입지 및 교통 여건이 우수한 편입니다. 다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없다는 점은 긍정적입니다.

하지만, 일반건축물대장상 위반 건축물 등재 사실과 건축물 현황도상 용도 불일치(주차장 실제 주택 이용) 문제는 중대한 리스크 요인입니다. 이는 향후 명도 이후에도 이행강제금 부과, 철거 또는 시정 명령 등으로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사의 제약을 초래할 수 있습니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면 본건 감정가 대비 시장 가격이 상당히 높게 형성되어 있는 것으로 보이나, 위반 건축물 등의 문제는 이러한 시장 가치를 충분히 반영하지 못하게 하는 요인이 될 수 있습니다. 따라서 투자 결정 시 이러한 리스크를 철저히 분석하고, 관련 비용 및 잠재적 손실을 충분히 고려하여 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인 구성으로 보증금 인수 부담 없음.

* 대구 1호선 송현역, 월촌역 인근의 우수한 교통 접근성.

* 주거 지역 내 위치하여 생활 편의시설 접근 용이.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 제시외 건물 포함 여부 확인 필요.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 추정됨.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 712,366,080원입니다.

주변 부동산 시장 시세 분석 결과, 유사 부동산의 거래 금액이 평당 약 563만원에서 700만원 수준으로, 이를 본건 토지 약 65.34평 및 건물 약 106.84평에 적용 시, 잠재적 시장 가치는 약 10.65억원으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 상당히 높은 수치입니다.

그러나, 일반건축물대장상 위반 건축물 등재 및 건축물 현황도상 용도 불일치(주차장 실제 주택 이용) 등 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 문제점은 향후 추가 비용 발생 및 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있으므로, 잠재적 시장 가치보다는 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려하고, 감정가와 시장 시세, 그리고 상존하는 리스크를 종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 712,366,080원에서 보수적으로 10% 정도를 할증한 수준에서, 리스크 요인으로 인해 잠재적 최대치보다는 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 7억 8천만원 ~ 8억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 보고서 작성 시점 기준, 권장 입찰가는 약 7억 9천만원 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.