나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1100 [1] 대구광역시 북구 사수동 960 더테라스 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(근린생활시설)인 "더테라스 4층 내 401호(전용면적: 128.1253㎡)로서, 대구광역시 북구 금호동 소재 '금호근린공원' 서측 인근에 위치하고 있음. - 주위는 대단위 아파트단지 주변의 상업지대 및 주거지대로서 판매시설, 소매점, 음식점, 기타 근린생활시설과 저층의 주상용건물이 구분되어 밀집되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 건물동(더테라스)까지 제반 차량 접근 가능하며, 도보로 약 3~4분 거리에 시내 버스승강장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 401호 구분건물로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "2018. 06. 27." 외벽: 화강석, 외장석재타일 및 징크판넬 등 마감 내벽: 콘크리트 노출 및 일부 타일 등 마감 바닥: 엑포시코팅 및 일부 타일 등 마감 창호: 알루미늄새시창호 등

이용상태

집합건물(근린생활시설)로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화설비, 화재경보기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 건물동 부지는 주변 도로와 대체로 평탄하게 형성되어 있는 가로장방형의 토지 로서, 현재 '상업용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 건물동 부지 남측으로 약 12m, 동측으로 약 8m, 북측으로 공공공지를 사이에 두고 약 8m 포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용계획사항 은 "도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(근린생활시설용지), 소로1류(폭10m~12m)(20 25-10-10)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2025-10-10)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개 발촉진법>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: 본건 구분건물이 소재한 4층 내 공용부분 화장실에 설치되어 있는 전기온수기 는 임차인이 설치한 것으로 탐문되는바 이점 참고하시기 바라며, 평가대상에 해당되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경1100 (1)

소재지: 대구광역시 북구 사수동 960, 더테라스 4층 401호

용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

감정가: 304,000,000원

토지 면적: 81.94㎡ (약 24.79평)

토지 지분: 81.9404㎡ (약 24.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 128.13㎡ (약 38.76평)

건물 지분: 128.1253㎡ (약 38.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보:

- 건물 명칭: 더테라스

- 사용승인일자: 2018년 06월 27일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 총 4층 건물 중 4층

- 호수: 401호

- 전용 면적: 128.1253㎡

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 대구광역시 북구 금호동 소재 '금호근린공원' 서측 인근에 위치한 구분건물(근린생활시설)로, 대단위 아파트 단지 주변의 상업지대 및 주거지대에 속해 있습니다.

* 주변에는 판매시설, 소매점, 음식점, 기타 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

교통상황:

* 본건 소재 건물(더테라스)까지 차량 접근이 용이하며, 도보 약 3~4분 거리에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근 용이성, 대중교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

* 본건 소재 건물 부지는 남측 약 12m, 동측 약 8m, 북측 공공공지를 사이에 두고 약 8m 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 「토지이용계획확인서」에 따라 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(근린생활시설용지), 소로1류(폭10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 11월 07일

* 확정일자: 2025년 11월 18일

* 배당신고일자: 2026년 05월 13일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당요구를 하였으므로 특별한 인수 사항은 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계:

* 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (주식회사일원티씨에스, 2018-06-28 접수)

* 소유권이전 (이성태, 2018-07-13 접수)

* 소유권이전 (조인위드주식회사, 2022-05-06 접수)

* 말소기준권리: 을5 근저당 (하나은행, 2022-05-06 접수, 채권최고액 360,000,000원)

* 을5-2 근저당일부이전 (기술보증기금, 2026-01-27 접수)

* 갑4 임의경매개시결정 (하나은행, 2026-03-04 접수, 청구금액 186,063,599원)

* 상기 등기부 내용상 을구의 근저당 및 경매개시결정 등은 말소될 예정이며, 매각으로 인해 소멸될 권리로 판단됩니다.

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 08월 14일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으며, 4층 공용부분 화장실 전기온수기는 임차인이 설치한 것으로 탐문되나 평가 대상에는 해당되지 않습니다.

4. 상권분석

주위 상업지대 현황:

* 본건이 위치한 지역은 대단위 아파트 단지를 배후로 하는 근린상업지대입니다.

* 다양한 판매시설, 소매점, 음식점, 기타 근린생활시설이 밀집하여 있어 지역 주민들의 일상생활에 필요한 업종이 주를 이루고 있습니다.

* 신규 택지개발지구 내 상업시설로서, 향후 배후 주거 단지의 발전과 함께 상권 활성화 가능성을 지니고 있습니다.

주변 편의시설:

* 금호근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 단지 주변으로 크고 작은 마트, 병원, 은행, 다양한 음식점 및 카페 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대규모 쇼핑 시설 이용 시에는 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설:

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 물건지 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 상업 기능에 적합한 환경으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변 주거 환경:

* 인근에 다수의 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 밀집 지역으로서의 특성을 지닙니다.

* 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 공원 등 녹지 공간과의 접근성이 좋습니다.

학교 및 교육 시설:

* 인근에 사수초등학교, 금호초등학교 등 초등학교와 강북중학교 등 중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 이용 편리성:

* 도보 약 3~4분 거리에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 도로망 접근성이 좋아 차량 이용 시에도 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크:

* 임대 관계가 조사되지 않아 공실 위험 또는 임대료 미납 등의 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없고 배당요구하였으므로 임차인으로 인한 직접적인 법적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

등기부상 권리 관계:

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 미등기 전세권, 유치권, 법정지상권 등 등기부 외 권리가 존재할 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. (본건 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.)

건축 및 법규 관련 리스크:

* 건물 사용승인일자가 2018년으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 지구단위계획구역, 도로 저촉 지역 등에 해당하므로 향후 건축 또는 재건축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

시장 변동성:

* 부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역 내 유사 상가 공급량 증가 가능성 등에 따른 시세 변동 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 북구 사수동 더테라스 근린상가 4층 401호는 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(2018년 사용승인)로서, 배후 주거 단지를 기반으로 하는 상권에 위치하고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 근린생활시설로서의 입지 조건은 양호합니다. 등기부상 권리관계도 복잡하지 않아 매각으로 인한 소멸 가능성이 높습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 등기 외 권리 존재 가능성, 향후 상권 변화 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 공원 인접 및 교통 편리성 등 쾌적하고 생활하기 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리관계가 깔끔한 편입니다.

* 도시지역, 준주거지역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 304,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 현황, 향후 시장 전망, 투자 목적(실거주 또는 투자) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권리 인수 부담이 없고, 임대 수익 및 시세 차익을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 입찰가가 형성되곤 하나, 본건과 같이 신축 및 양호한 입지를 갖춘 물건은 경쟁이 치열할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률 등을 추가적으로 분석하고, 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.