나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10086 [1] 경상북도 경주시 건천읍 송선리 262-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2026.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리 소재 '송선1리마을회관' 북서측 인근에 위치하며 부근은 주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접 근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형의 토지로 서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 구거와 연접하여 폭 약 3M 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-21), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한 (200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명한 상태로서, 본건의 정확한 위치 및 인접지 (구거)와의 경계확정 등을 위해서는 측량이 필요한 것으로 판단되니, 경매진행시 참 고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 시멘트블럭조 스레트지붕 단층건(사용승인일자: 83.08.25)으로서, 외벽: 몰탈 마감 등. 내벽: 벽지도배, 몰탈 등 마감. 바닥: 장판지깔기, 몰탈 등 마감. 창호: 목재 창호. 2(나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건(사용승인일자: 95.07.05)으로서, 외벽: 적벽돌치장, 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등. 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감. 바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감. 창호: 목재 및 샤시 창호.

이용상태

2(가,나): 주택.

설비내역

위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 건물(제시외건물)은 현장조사시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인하여 외부관 찰 및 공부내역, 탐문 등에 의거 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였으 니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지적경계 불분명, 전문지적측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

경주지원 2026타경10086 (1)

1.2. 소재지

경상북도 경주시 건천읍 송선리 262-3

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 234.71㎡ (약 71.01평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

* 건물지분: 84㎡

* 건물 제시외면적: 30.70㎡

* 건축물대장상 사용승인일자: 1983.08.25 (건물 2(가)), 1995.07.05 (건물 2(나))

* 건물 구조: 시멘트블럭조/벽돌조, 스레트/슬래브 지붕

1.5. 용도 및 면적

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 234.71㎡ (약 71.01평)

* 건물 연면적 (주건축물): 84㎡ (약 25.41평)

* 건물 제시외 면적: 30.70㎡ (약 9.29평)

1.6. 감정가

72,815,500원

1.7. 매각 대상 및 구분

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리 소재 '송선1리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근 편의성을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 남측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한사항: 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 권리 사항을 종합 검토한 결과, 말소기준권리인 신경주농업협동조합의 근저당권(2022.04.14. 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권자(신경주농업협동조합)가 임의경매를 신청하여 진행 중입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 예상 권리

* 말소기준권리: 신경주농업협동조합 근저당 (2022.04.14.)

* 매각으로 소멸 예상되는 권리: 을3 근저당권, 갑5 가압류, 갑7 임의경매 개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리 일체

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나, 상세 내용이 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* NGUYENVANNINH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-27, 대항력 없음.

* SOPAPCHAOWALIT: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-27, 대항력 없음.

* 이종린: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-23, 대항력 없음.

* 이종백: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-15, 대항력 없음.

* 인수되는 임차 보증금 합계: 0원

* 전체 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 주택과 농경지가 혼재된 순수 농촌지대입니다. 따라서 별도의 상업 지역으로 형성된 상권은 미미하며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 건천읍 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 마을회관이 인근에 위치합니다.

* 인근 '건천 편백나무숲'은 조용하고 한적한 산책 코스로 알려져 있어 힐링 및 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다.

* 기타 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량 이동을 통해 건천읍 소재지 또는 경주시내에서 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

4.3. 교육 시설

관련 정보는 부족하나, 건천읍 소재지 내 초등학교, 중학교 등이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지적 경계 관련

* 지적 경계가 불분명하여 전문 지적 측량이 필요합니다. 이는 토지 활용 및 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성을 내포하므로, 낙찰 후 반드시 확인 및 정리해야 할 사항입니다.

5.2. 제시외 건물 관련

* 건물 제시외 면적이 30.70㎡ (약 9.29평)으로, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 현황 조사 시 외부 관찰 및 탐문 등에 의해 평가되었으며, 실제 이용 현황 및 법적 문제 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

5.3. 건축물 노후도

* 건물 2(가)는 1983년, 2(나)는 1995년에 사용 승인되어 건축 연수가 상당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.4. 기타 제한사항

* 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있어, 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

5.5. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 농경지 및 주택 위주의 농촌 지역 특성상 축사 등이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되어 권리관계가 매우 깨끗하며, 임차인으로 인한 인수 보증금 부담도 없습니다. 순수 농촌 지역에 소재하여 조용한 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다. 다만, 지적 경계 불분명, 제시외 건물 포함, 건물 노후도 등의 리스크 요소를 내포하고 있어, 이를 충분히 인지하고 전문가의 도움을 받아 명확히 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자는 안전한 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 인수할 보증금이 없습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도가 높습니다.

* 인근에 '건천 편백나무숲' 등 자연 친화적인 휴식 공간이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 주변 시세 분석

검색 결과, 경주 건천읍 송선리 지역의 토지 시세는 지목 및 지역에 따라 평당 약 7만 원에서 160만 원까지 다양하게 분포되어 있습니다. 일부 유튜브 매물 정보에 따르면, 건천읍 지역의 시골주택 및 토지 매물 가격은 감정가 1억 원대의 물건이 5천만 원대까지 유찰된 사례도 있으며, 1억 2천만 원 ~ 1억 4천 5백만 원대의 주택 매물이 다양하게 확인됩니다. 본건은 계획관리지역으로 토지 활용도가 비교적 높으나, 건천읍 외곽의 농촌 지역이라는 점과 건물 노후도를 고려할 때, 주변 시세보다는 감정가 수준을 기준으로 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

8.2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,815,500원입니다. 주변 시세 및 물건의 특성을 고려했을 때, 현재 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 72,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 개발 호재 등 추가적인 분석을 통해 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.