나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600479 [1] 대전광역시 중구 선화동 152-1 선호아파트 101동 8층823호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "대전여자상업고등학교" 서측 인근에 위치하는 선호아파트 제101동 제8층 제823호로서, 부근은 아파트단지, 각급 학교(대전선화초등학교, 대전여자상업고등학교) 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 단지내까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트라멘조 및 철근콘크리트내력벽조 평슬래브지붕 15층 중 제8층 제823호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태의 평탄한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 주변으로 대로3류 및 소로2류에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구(2012-02-03), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2023-03-02)(3호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(선화20호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전여자상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상이며, 내부현황은 집합건축물대장상의 건축물현황도 등을 참고하여 일반적인 공동주택(아파트)를 기준으로 평가하였으며, 관리비 등의 체납여부는 별도 확인하시기 바람. ■ 대상물건 현관문 옆에 설치된 가스계량기에는 별첨 사진과 같이 사용금지 안내스티커가 부착되어 있음.

물건 비고

가스계량기에 사용금지 안내스티커 부착(감정서 참조)
관리비등 체납여부는 별도 확인 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

대전지방법원 2026타경600479 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다. 채권자는 도 입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 대전광역시 중구 선화동 152-1에 소재한 선호아파트 101동 8층 823호이며, 아파트로 이용 중입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 85,800,000원입니다.

토지 면적은 7.96㎡(약 2.41평)이며, 토지 지분 면적은 7.9594㎡입니다.

건물 면적은 35.01㎡(약 10.59평, 전용면적)이며, 건물 지분 면적은 35.0096㎡입니다.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 중구 선화동 소재 "대전여자상업고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 각급 학교(대전선화초등학교, 대전여자상업고등학교), 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경으로 양호합니다.

2.2. 교통 상황

물건이 소재한 단지 내로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전체적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속해 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25~30m) 및 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대전여자상업고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 이전: 2012-04-27 (이은숙)

* 소유권 이전: 2018-01-11 (최현옥), 2021-06-14 (이승현)

* 주택임차권: 2025-06-17 접수, 권리자 도영태, 금액 68,000,000원, 인수 대상 (대항력 있음).

* 압류: 2025-05-21 (광명시), 말소기준권리.

* 강제경매: 2026-03-10 접수, 채권자 도영태, 채권액 70,280,328원, 말소 대상.

총 등기부채권액은 68,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 도

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-05-03

* 대항력: 있음

3.3. 인수 및 말소 대상 권리

* 인수 대상 권리: 을구 9번 주택임차권 (도영태)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금(68,000,000원)이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소 대상 권리: 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

5.

4.1. 주변 상권 및 근린 시설

본 물건은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 대전여자상업고등학교, 대전선화초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 선호아파트

* 주소: 대전광역시 중구 선화동 152-1 (대전광역시 중구 대종로 583)

* 건축년도: 2001년 11월 19일 사용승인 (25년차)

* 세대수: 총 332세대, 1개 동

* 층수: 총 15층 중 8층 (해당 호실)

* 난방: 개별난방

* 주차: 세대당 0.72대 (총 241대)

* 관리사무소 연락처: 042-345-5050

5.2. 교육 시설

* 대전선화초등학교, 대전여자상업고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 가스 계량기에 "사용금지" 안내 스티커가 부착되어 있습니다 (감정서 참조).

* 선순위 임차인(도영태)의 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.2. 관리비 체납 가능성

관리비 등 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.

6.3. 임차권 관련 인수 위험

임차인 도 는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 68,000,000원에 대해 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이에 대한 추가적인 재정 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 대전광역시 중구 선화동에 위치한 선호아파트로서, 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 하지만 선순위 임차인의 대항력 인수라는 권리 관계와 가스 계량기 사용 금지 스티커 부착 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수 금액 및 예상 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

9.

* 입지: 대전 중구의 도심권에 위치하여 생활 편의 시설 및 교통 이용이 편리합니다.

* 실거주 가치: 소형 평형 아파트로 1~2인 가구의 실거주 목적에 적합합니다.

* 권리 분석 명확화: 임차인과의 배당 관련 사항을 정확히 파악하여, 잔액 인수 여부에 따른 실제 취득 비용을 계산하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

10.

* 감정가: 85,800,000원

* 최근 실거래가 (2026년 4월~6월): 75,000,000원 ~ 82,000,000원

* KB시세 일반가: 8,000만원 ~ 8,500만원 (50m²/35.00m² 타입 기준)

본 물건은 선순위 임차인(도영태)이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 68,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 권리분석상의 '인수 보증금 합계: 0원' 표시는 경매 절차상 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 매수인의 직접적인 인수 부담이 없을 가능성을 시사합니다. 이러한 점을 고려할 때, 최근 실거래가 최고가(8,200만원) 및 KB시세 상위 평균가(8,500만원)를 참고하되, 가스 계량기 사용 금지 스티커 부착, 관리비 체납 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 7,800만원 ~ 8,300만원 범위 내에서, 정확한 배당 예측 결과와 현장 조사 내용을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.