나이스옥션 법원경매 청주 2026타경59 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202-1 분평주공2단지 상가동 지하호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "분평주공2단지" 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측으로 96번 지방도가 소재하며, 남측으로 도보 약 1분 내외의 거리 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 제지하층 제지하호로서, - 외 벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등, - 내 벽 : 폼브릭 벽지 마감 등, - 바 닥 : 콘크리트 폴리싱 마감 등임.

이용상태

상가(교회) 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, 상업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 왕복 4차선, 왕복 2차선 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 210%이하, 높이 최저10층이상 최고20층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(분평초등학교,청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원평초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경59 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청주축산업협동조합

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 용도: 근린상가

1.2. 물건 내역

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202-1, 분평주공2단지 상가동 지하호

* 토지 면적: 375.12㎡ (약 113.47평)

* 토지 지분: 375.1159㎡ (약 113.47평)

* 건물 면적: 240.22㎡ (약 72.67평)

* 건물 지분: 240.22㎡ (약 72.67평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕

* 건물 이용 상태: 상가 (교회로 이용 중)

* 감정가: 282,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 청주시 서원구 분평동에 위치한 "분평주공2단지" 아파트 단지 내 상가동 지하호로, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

서측으로는 96번 지방도가 인접해 있으며, 남측으로는 도보 약 1분 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측 및 북측으로는 각각 왕복 4차선 및 왕복 2차선 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 주거용지(공동주택용지) 및 지구단위계획구역(분평택지개발지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(분평초등학교, 원평초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2005년 12월 7일 청주축산업협동조합이 설정한 근저당권 (을4) 입니다. 이 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 현재 소유권자: 등기부상 대한예수교장로회분평청북교회에서 2001년 8월 25일 증여를 통해 소유권을 이전받은 것으로 확인됩니다 (갑2).

* 기타 권리 사항: 본 건과 관련하여 청주지방법원의 임의경매개시결정 등기(갑3)가 존재하며, 이는 현재 진행 중인 경매 절차의 근거가 됩니다. 등기부채권 총액은 115,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 상세 정보는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 분평주공2단지 상가동은 아파트 단지 내에 위치하여 단지 주민을 배후로 하는 근린생활시설로서의 기능을 하고 있습니다. 주변에 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 적합성

현재 상가(교회)로 이용 중이며, 건축물대장상 제2종근린생활시설로 분류되어 있습니다. 따라서 종교시설뿐만 아니라 다양한 근린생활시설 업종이 입점 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 주변에 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 교육 시설

분평초등학교, 남평초등학교, 원평초등학교 등이 도보 거리에 위치하여 통학이 가능한 범위 내에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 특이사항

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 지상권 개요 부분이 비어 있어, 혹시 모를 미등기 지상권의 존재 여부를 확인해야 할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 임대차 계약 내용에 대한 정보가 '미상'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

본 건은 제3종일반주거지역에 속하며, 공동주택 용지로서 건폐율 25% 이하, 용적률 210% 이하, 높이 최저 10층 이상 최고 20층 이하의 규제를 받습니다. 또한 가축사육제한구역 및 학교 환경보호구역에 포함되어 있어, 건축 및 운영에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 분평동의 아파트 단지 내 상가로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 현재는 교회로 사용되고 있으나, 제2종근린생활시설로서 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 임차인 현황의 '미상' 표기는 명도 관련 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제약 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로 고정 배후수요 확보 용이

* 대항력 있는 임차인 없을 가능성 높음 (인수 보증금 0원)

* 주변 교통 및 편의시설 접근성 양호

* 종교시설 외 다양한 업종으로의 전환 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 282,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경쟁이 이루어지는 점을 참고할 수 있습니다. 본 건의 명도 용이성이 높다고 판단될 경우, 감정가 대비 높은 입찰가도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.