나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50412 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층가122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무 용 및 상업용 빌딩, 지식산업센터, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하 며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

동측으로 '미사대로', 서측으로 '미사강변한강로'가 각각 통과하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건 내 1층 가122호로서, (사용승인일 : 2022. 01. 28) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등. 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 지원시설(제1종근린생활시설-소매점)이나 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 공장(지원시설 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 20미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동834토지 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 과밀억제 권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법> , 공장 설립제한지역<수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파 트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국 인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 망월동 834-1토지 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례> , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역 (수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법> , 공장설립제한지역<수도법> , (한강)폐기물매립시 설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례> , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지 역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법> , 공장설립제한지역<수도법> , (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항등 미상임.

물건 비고

현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 망월동 834번지 미사강변스카이폴리스 내 1층 가122호에 위치한 근린생활시설입니다.

사건번호는 성남지원 2026타경50412 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 중OOO이며, 감정가는 847,000,000원입니다.

토지면적은 9.34㎡(약 2.83평)이고, 건물면적은 36.63㎡(약 11.08평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 건물 사용승인일은 2022년 1월 28일입니다.

현재 물건은 공실 상태입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 업무 용 및 상업용 빌딩, 지식산업센터, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 동측으로 '미사대로', 서측으로 '미사강변한강로'가 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로는 노폭 약 40미터, 남서측으로는 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있어 차량 접근성도 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 중앙농업협동조합의 근저당권(2022년 5월 30일 접수, 을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 각 토지 을구 1번의 구분지상권(2022년 2월 4일 등기)이 있습니다. 이 구분지상권의 내용은 별도 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액은 약 784,682,330원이며, 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대사항 등은 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 하남시 미사강변도시 내에 위치한 근린생활시설로, 주변에 다수의 아파트 단지와 상업 시설, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재 공실 상태로 공실률 및 상권 활성화 정도에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 미사대로 및 미사강변한강로 인접, 버스정류장 도보권 내 위치.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 지구 내 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 미사강변초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 양호.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권: 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여, 향후 건물이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용 및 범위는 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 중로 1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립 승인/제한 지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 경매 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 역사문화환경보존지역(하남미사리유적 500m 이내)에 해당되는 점도 유의해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 임대차 계약 및 장기 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'이라는 점을 감안할 때, 관련 시설의 존재 가능성 또는 이에 준하는 규제 사항을 충분히 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사강변도시의 중심부에 위치한 신축 근린생활시설로서, 우수한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 인근의 풍부한 배후 수요는 잠재적인 임대 가치를 높이는 요소입니다.

그러나 매각 후 소멸되지 않는 구분지상권의 존재와 토지거래계약허가구역 지정 등의 법적 제한 사항은 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 현재 공실 상태이므로 향후 임대 전략 수립이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사강변 신도시의 성장 잠재력과 함께하는 근린상가 투자 기회.

* 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 아파트 단지 및 지식산업센터의 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 847,000,000원입니다.

말소기준권리인 중앙농업협동조합의 근저당권 채권액(750,000,000원)과 가압류 채권액(34,682,330원) 등을 고려할 때, 채권 총액은 감정가를 초과하고 있습니다.

현재 공실 상태이며, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 및 토지거래허가구역 지정 등의 특수 사항을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 상권 및 실거래가 분석, 법원 경매 절차 등에 대한 심도 있는 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.