나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50441 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 317 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 "퇴촌면사무소" 북측 인근에 위치하며 인근으로 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서. 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 다세대주택 중 4층 402호로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 동고 평탄한조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전 법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>,(한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,특별대책지역<환경정책기본 법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2026타경50441 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주지구축산업협동조합 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 317 4층402호

용도: 다세대주택

건축물대장상:

- 사용승인일: 1994년 12월 16일

- 총 층수: 4층 (해당 물건 4층)

- 총 세대수: 8세대

- 건축 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

- 건물면적: 74.80㎡ (약 22.63평)

- 토지면적: 56.44㎡ (약 17.09평)

- 토지지분: 56.44㎡ (약 17.09평)

- 건물지분: 74.80㎡ (약 22.63평)

1.3. 감정평가액

감정가: 108,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 다세대주택으로 이용 중임.

* 건물 연식이 30년 이상으로 노후화되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 "퇴촌면사무소" 북측 인근에 위치함. 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 농경지, 임야 등이 혼재되어 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준임. 퇴촌 시내 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 시 양재역 등으로 이동 가능한 광역버스 노선이 인근에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2020년 8월 7일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권 (을11)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정임. (근저당권, 가압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 중 대항력 보유 여부 및 보증금, 차임 등 세부 정보는 미상임. (기타참고사항)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경기도 광주시 퇴촌면 광동리는 전형적인 농촌 및 전원주택 밀집 지역의 특성을 보이면서도, 퇴촌면 소재지의 생활 편의시설과 근접하여 주거지로서는 적합한 입지를 갖추고 있음. 인근으로 소규모 근린생활시설 등이 분포하고 있음.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대)

* 위와 같은 제한사항들은 토지 이용에 있어 일부 제약이 따를 수 있음을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 퇴촌면 소재지에 하나로마트, 다이소, 식당, 카페 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하여 도보 또는 차량으로 이용 가능함.

* 광주시 시내 및 하남 스타필드 등 대형 쇼핑 시설까지 차량으로 접근 가능함.

5.2. 교육 및 의료시설

* 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하며, 광주시 내 종합병원 등 의료 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 1994년 건축된 건물로 30년 이상 경과하여 건물 전반의 노후화 및 유지보수 필요성이 높을 수 있음. 이는 향후 리모델링 또는 재건축 시 고려해야 할 사항임.

6.2. 토지이용제한

* 다수의 환경 관련 법규(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 특별대책지역 등)가 적용되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있음.

6.3. 혐오시설 가능성

* 직접적인 혐오시설(소각장, 납골당 등)이 본건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

* 다만, 광주시 지역 내에서 폐기물 처리 시설(소각장) 건립 관련 논의 및 주민 반대 사례가 있었던 점, 그리고 토지이용계획에 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등이 포함된 점을 볼 때, 광범위한 지역 차원의 환경 규제나 잠재적 개발 이슈는 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리에 위치한 다세대주택으로, 주변에 기본적인 생활 편의시설과 교통망이 갖추어져 있어 주거지로서의 입지는 양호한 편입니다. 특히, 경매 절차 상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없고 모든 권리가 말소되는 조건이므로 권리관계는 매우 깔끔한 편입니다.

하지만 1994년 준공된 건물로 30년 이상의 노후화는 주요한 단점이며, 이는 감정가에도 반영된 것으로 보입니다. 최근 인근 지역의 신축 다세대주택들이 2억 원 이상의 시세를 형성하고 있는 것에 비해 본건의 감정가(1억 8백만원)는 상대적으로 낮게 책정되어 있으나, 이는 건물의 연식과 상태를 반영한 결과로 해석됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 및 권리관계 명확성

* 신축 빌라 대비 현저히 낮은 감정가로, 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력이 있음.

* 인수 부담이 없는 권리 관계는 투자 리스크를 줄여줌.

8.2. 입지 및 개발 가능성

* 퇴촌면 지역은 전원생활을 선호하는 수요층에게 꾸준한 관심을 받는 지역임.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 유사 지역의 신축 다세대주택이 2억 원 이상으로 거래되는 점을 고려할 때, 본건은 연식이 오래되었다는 점을 감안하더라도 감정가 1억 8백만 원은 시장 대비 저평가된 측면이 있습니다. 또한, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 낙찰가를 형성하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 경매 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종적인 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통한 상세 점검 후 신중하게 결정하시길 권고 드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.