나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51030 [1] 경기도 화성시 동탄구 반송동 92-7 스타프라자 9층919호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 동탄구 반송동 소재 "학동초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하고 있는 상가지대임.

교통상황

본건빌딩까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 대중교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층. 지상 12층 중 9층 919호로서, (사용승인일 : 2007.12.13.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일 등 마감 창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설, 종교시설, 공동주택 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약35미터, 남측으로 노폭 약25미터, 서측으로 노폭 약20미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 구분건물의 이용상태 등은 현장조사시 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장, 건축물현황도, 외관조사, 관리사무소 등의 탐문조사 및 일반적, 표준적 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차인 김아영)로부터 2026.04.08.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경51030 (1)

소재지: 경기도 화성시 동탄구 반송동 92-7 스타프라자 9층919호

용도: 도시형생활주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 3.42㎡ (약 1.03평)

토지지분: 3.4181㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

건물지분: 17.4517㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 김아영)로부터 2026.04.08.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서 제출됨

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 동탄구 반송동 소재 "학동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 상가지대입니다. 본건 건물이 위치한 스타프라자(반송동 92-7)는 큰 도로변에 접해 있으며, 대로변 코너 상가로 입지적 이점을 가지고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 3월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권금액: 114,203,200원)입니다. 이 경매로 인해 소유권 이전 등기(2013년 10월 17일 이후 순차적으로 변경) 및 기존의 주택임차권(김아영, 2023년 7월 20일 말소 등기)은 소멸될 예정입니다.

주요 임차인인 김아영은 2021년 7월 12일 전입(사업자 등록일) 및 2021년 5월 31일 확정일자를 받았으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다. 그러나 김아영은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 더욱이, 주택도시보증공사(HUG)는 임차인(양도전)으로부터 2026년 4월 8일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서를 제출받았습니다. 이러한 HUG와의 약정으로 인해 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단되며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되었습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 반송동 일대는 동탄 신도시 개발과 함께 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 스타프라자는 상가지대 내에 위치하며, 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 상업용 및 업무용 빌딩 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다. 건물 자체도 상업용(근린생활시설) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중에 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조로, 2007년 12월 13일에 사용승인되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기, 소방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다. 단지 규모는 40세대이며, 총 1개 동으로 구성되어 있습니다. 학동초등학교가 도보 18분 거리에 위치해 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 주변에 편의시설이 다양하게 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제한적인 비교 대상: 제공된 JSON 데이터의 매매 정보는 전용면적 84㎡ 이상의 연립/다세대 주택으로, 본건(17.45㎡ 도시형생활주택)과는 면적 및 주거 형태가 크게 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건과 유사한 크기의 소형 도시형생활주택이나 오피스텔의 최근 실거래가를 파악하는 것이 중요합니다.

* 면적의 협소함: 17.45㎡(약 5.28평)의 면적은 1인 가구 또는 소형 임대 수익을 위한 투자에는 적합하나, 일반적인 주거 목적에는 협소할 수 있습니다. 이는 향후 매매 또는 임대 시 잠재 수요층을 제한할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 연식: 2007년 사용승인으로 19년차 건물이며, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 스타프라자 건물 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄구 반송동의 상업 및 업무지구에 위치한 도시형생활주택입니다. 17.45㎡(약 5.28평)의 소형 면적임에도 불구하고, 입지 조건, 교통 편의성, 주변 상권 활성화 정도 등을 고려할 때 소형 주택 투자처로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와의 협약으로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제가 해소되어 낙찰자의 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 유사 면적의 최근 실거래가 정보가 제한적이므로, 면밀한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄 상업지구 내 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 풍부합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없어 안심하고 투자할 수 있습니다.

* 소형 주택 투자: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 임대 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 건물 내 상업 시설: 스타프라자 내 상업 시설 및 타 오피스텔/도시형생활주택과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 91,000,000원입니다. 본건과 유사한 면적(약 7평, 23.1㎡)의 스타프라자 내 매물은 61,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 주변 연세프라자(주상복합)의 21㎡(약 6.3평) 면적의 매매가는 45,000,000원 수준입니다. 또한, 동탄SR골드플라자(오피스텔)의 7평(약 23.1㎡) 면적 매물은 39,500,000원에 거래되었습니다.

이러한 인근 유사 면적 및 소형 주택의 실제 거래 가격을 고려할 때, 본건(17.45㎡, 약 5.28평)의 현재 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 따라서, 낙찰을 위해서는 보수적으로 접근하여 50,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월 이내의 본 건물 또는 인근 유사 면적 소형 주택(도시형생활주택, 오피스텔)의 실거래가와 현재 매물 시세를 추가적으로 면밀히 조사해야 합니다. HUG와의 협약으로 인한 인수 보증금 0원은 긍정적인 요소이나, 낮은 면적과 건물 연식 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.