나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30485 [1] 경기도 김포시 사우동 857 풍년마을 120동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: CS · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '사우초등교' 북측인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 농경지 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 단지내 도로를 통하여 제반차량출입 용이하며, 인근에 노선버스 정류장소재하고 남서측근거리에 김포골드라인 '사우역' 소재함

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 15층건중 9층 902호로서 외벽 : 세멘몰탈위 수성페인팅 창호 : 샷시창 등

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 소화전설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

아파트단지내 도로를 통하여 공도와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(사우), 주거용지(공동주택9), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(사우택지개발사업)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30485 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 857 풍년마을 120동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 314,000,000원

토지면적: 38.26㎡ (약 11.57평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 사우동에 소재하며, 북측으로는 사우초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 단지 내 도로를 통해 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 남서측 근거리에 김포골드라인 사우역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 아파트 단지와 농경지가 혼재된 지역이며, 대체로 사다리형의 토지로 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 2월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(154,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매 개시 결정에 따라 근저당권 및 그 이후 설정된 가압류(신한카드, 우리카드, KB국민카드)와 강제경매(신한카드)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 등기부채권 총액은 191,339,046원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 풍년마을은 사우동의 대표적인 아파트 단지 중 하나로, 주변에 농경지가 일부 혼재되어 있습니다. 아파트 단지 내에는 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 사우초등학교가 인접해 있어 주거 환경으로 안정적인 편입니다. 김포시청, 김포종합운동장 등 공공시설과 상업시설이 위치한 사우역 인근으로의 접근성이 좋아 생활 인프라가 비교적 잘 구축되어 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 1998년 11월 27일에 사용 승인된 풍년마을 아파트 단지 내 120동 9층에 위치하고 있습니다. 총 15층 건물 중 9층으로, 엘리베이터, 도시가스 난방, 위생설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 풍년마을 단지는 총 11개동 740세대로 구성되어 있으며, 약 288대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기가 15대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 김포공항 인근에 위치하여 '고도지구', '장애물제한표면구역', '진입표면구역' 등에 해당하며, 이는 항공기 소음 및 고도 제한과 관련된 영향을 줄 수 있습니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25.) 거래 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이고, 인근 지역에서 지역주택조합 관련 갈등이나 사기 혐의 사례가 보도된 바 있어, 사업 추진 및 지역 개발 관련 불확실성에 대한 주의가 필요합니다. 김포골드라인 사우역은 출퇴근 시간대에 혼잡도가 매우 높은 '지옥철'로 알려져 있어, 교통 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 사우동의 사우역 역세권에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 1998년에 준공된 비교적 오래된 아파트 단지이지만, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다. 다만, 김포공항 관련 고도 제한 및 소음 문제가 있을 수 있으며, 임대 관계가 불명확하고 토지거래허가구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 감정가가 시세보다 다소 높게 형성되어 있으나, 9층이라는 좋은 층수와 역세권의 이점을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 사우역과의 가까운 거리로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 5호선 연장 등 교통 호재가 기대됩니다.

* 사우초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 실수요 확보가 용이합니다.

* 지역 개발 사업이 진행되고 있어 향후 단지 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 9층이라는 좋은 층수에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료들을 종합해 볼 때, 유사 면적(전용 59㎡대)의 아파트 실거래가는 270,000,000원에서 292,000,000원 수준(11층 기준)으로 나타나고 있습니다. 본건은 9층으로 최근 실거래가보다는 높은 층에 해당하며, 감정가(314,000,000원)와 시장 상황, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 295,000,000원을 예상 입찰가로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.