나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501974 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 OOOOO OOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트단지 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져있으며, 남측 인근으로 제2경인고속도로가 통과하고 있습니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통 정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 일부로서, 외 벽 : 스톤코트 등, 창 호 : PVC 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 , 다세대주택 (대성빌라뷰 4차) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북측으로 약 6 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상이며, 대상물건 101호의 출입문 표기는 201호로 되어있습니다.

물건 비고

- 101호의 출입문 표기는 201호로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

두 줄 띄우기

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501974 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 705-2 대성빌라뷰 4차 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 127,000,000원

* 토지면적: 32.26㎡ (약 9.76평)

* 건물면적: 53.43㎡ (약 16.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

두 줄 띄우기

* 위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천학산초등학교" 남측 인근에 위치.

* 주변환경: 다세대주택과 아파트단지 등이 혼재하는 주택지대.

* 교통: 제2경인고속도로 인접, 인근에 노선버스정류장 소재하여 대중교통사정 보통. 차량 진출입 가능.

* 도로: 건물 북측으로 약 6미터 도로에 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25. 외국인 등 대상).

1.2. 권리분석

두 줄 띄우기

* 경매 구분: 부동산강제경매.

* 채권자: 주택도시보증공사.

* 말소기준권리: 2023년 1월 30일 접수된 예스자산대부주식회사의 가압류.

* 인수되는 권리: 없음.

* 을구 7번 주택임차권(박성민, 보증금 1억 5천만원)은 말소 예정임. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박성민)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 19일

* 확정일자: 2022년 7월 1일

* 배당신고일자: 2024년 9월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건으로 진행됨. 임차인 이름은 박 로 표기.

1.3. 상권분석

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* 주변 건물 매매 정보 분석:

* 광림빌라 (1997년식, 35.86㎡): 2026년 5월, 4,000만원

* 촌마을빌라B동 (1995년식, 54.85㎡): 2026년 5월, 9,000만원

* 부흥빌라트B동 (2002년식, 41.06㎡): 2026년 5월, 6,650만원

* 시세 분석:

* 본건 물건(53.43㎡)과 면적이 유사한 촌마을빌라B동(54.85㎡)이 9,000만원에 거래되었으며, 부흥빌라트B동(41.06㎡)은 6,650만원에 거래됨.

* 주변 다세대주택의 최근 매매가는 면적과 연식에 따라 약 4,000만원에서 9,000만원 수준으로 형성되어 있음.

* 최근 매매가 대비 평단가(㎡당 가격)를 분석해보면, 촌마을빌라B동 약 164만원/㎡, 부흥빌라트B동 약 162만원/㎡ 수준임.

* 본건의 감정가는 127,000,000원으로, 면적(53.43㎡) 대비 약 238만원/㎡로, 주변 실거래가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 주변 시세에 기반한 본건의 적정 시장가치는 약 8,700만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됨.

1.4. 생활정보

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* 주변 학군: 인천학산초등학교 남측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호함.

* 편의시설: 주택가 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 다세대주택과 아파트단지가 혼재된 주거 밀집 지역.

* 건축 구조 및 설비: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 일부이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

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* 감정가와 시세 차이: 감정가 127,000,000원 대비 주변 유사 물건의 실거래가(약 6,650만원 ~ 9,000만원)가 현저히 낮아, 고가 낙찰의 위험이 있음.

* 건축 연도: 2002년식으로 건물이 노후화될 수 있으며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 출입문 표기 오류: 101호의 출입문 표기가 201호로 되어 있어, 실제 이용 시 혼란이나 불편함이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 제1종일반주거지역 외 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등)에 해당되어 건축 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 간략한 조사 결과, 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다.

* 건축물은 2002년에 준공되었으며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 주택임차권이 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점이 큰 특징입니다.

* 그러나, 감정가 1억 2,700만원이 주변 유사 면적의 다세대주택 실거래가(약 6,650만원 ~ 9,000만원)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 대비 과대평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 부동산 강제 경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 인수 부담 없음: HUG의 말소 동의로 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어, 실질적인 투자금 부담이 낮음.

* 입지 잠재력: 학익지구 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 실거주 적합성: 인천학산초등학교 인근의 주거 환경으로 실거주 목적을 고려하는 실수요자에게 매력적일 수 있음 (단, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요).

1.8. 예상 입찰가

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* 본건 감정가는 127,000,000원입니다.

* 건물 전용면적 53.43㎡ 기준, 감정가 환산 시 ㎡당 약 2,380,000원입니다.

* 주변 유사 물건 실거래가 분석 결과, ㎡당 약 162만원 ~ 164만원 수준으로, 본건 감정가 대비 약 70~80만원/㎡ 가량 낮습니다.

* 주변 실거래가(가장 유사한 54.85㎡ 물건 9,000만원)와 면적, 연식 등을 고려할 때, 본건의 적정 시장가치는 약 8,700만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 이러한 시세 분석을 바탕으로, 감정가보다는 보수적으로 접근하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 95,000,000원

* (주: 위 예상 입찰가는 주변 실거래가를 바탕으로 보수적으로 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.