나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501894 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-12 그린파크 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용부동산과 주상복합건물 및 다세대주택 등 주거용부동산이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제301호로서 외벽 : 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 칼라 샤시 등

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 소화전, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 118-12 그린파크 3층 301호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501894 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정가는 195,000,000원입니다.

토지 면적은 7.87㎡ (약 2.38평)이며, 건물 면적은 59.33㎡ (약 17.95평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 부동산, 주상복합 건물 및 다세대 주택 등 주거용 부동산이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 근거리에는 버스 정류장이 위치하여 교통 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6. 부평구(인천광역시) 압류 (2021-12-16)

소유권: 갑1 (2017-01-02) 소유권보존(허현숙) → 갑2 (2017-06-02) 소유권이전(김태연) → 갑5 (2021-05-17) 소유권이전(이광균)

주요 권리사항:

을3. 주택임차권: 차지영, 보증금 226,000,000원, 2021-04-26 전입, 2021-03-02 확정. 비고에 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 그러나 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 말소될 것으로 예상됩니다.

갑8. 강제경매: 주택도시보증공사, 채권액 226,000,000원, 2026-03-10 접수. 본 경매 사건의 채권자입니다.

기타 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 권리는 모두 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (차 )

* 보증금: 226,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-26

* 확정일자: 2021-03-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 말소될 것으로 보입니다.

인수되는 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사 임차권은 말소 예정으로 인수될 보증금이 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 부평동 지역의 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 부흥오거리라는 교통 및 상업의 요지가 있어 다양한 상업 시설, 편의시설, 금융기관 등의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

오피스텔은 주거용 및 업무용으로 활용도가 높아 상권 분석 시 유동인구 및 직장인 수요를 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 3층에 위치한 오피스텔로, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

건물은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

내부에는 급배수 시설, 위생 설비, 소화전, 승강기, 기계식 주차 시설, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

외벽은 대리석 붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 칼라 샤시 등으로 시공되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득)으로 지정되어 있으니, 해당 기간 내 외국인 낙찰 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 사항은 등기부상 을구 3번 임차권이 말소 예정임을 시사하나, 낙찰 및 잔금 납부 시점까지 변동 가능성을 최종 확인해야 합니다.

임대관계가 미상인 부분이 있으나, 현재 명확히 파악된 HUG 임차인이 대항력이 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

인천 부평구의 주요 상업 지구인 부흥오거리 인근에 위치한 본 건 오피스텔은 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

건물 준공 연도가 2016년으로 비교적 신축이며, 내부 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

감정가는 195,000,000원이나, 최근 거래 사례를 볼 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

주요 임차인인 주택도시보증공사의 임차권이 대항력 없이 말소 예정이어서 권리관계가 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

부평동 핵심 상권 인근 위치로 우수한 입지 가치 보유.

건물 면적 59.33㎡ (약 17.95평)으로 주거 및 업무용으로 활용 적합.

HUG 임차권이 말소 예정으로 명도 리스크 감소.

상대적으로 신축 건물(2016년 준공)로 즉시 사용 또는 임대 용이.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본 건의 건물 면적은 59.33㎡ (약 17.95평)입니다.

감정가는 195,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석:

- 2025년 10월 2일: 3층, 69.968㎡, 207,000,000원 거래. ㎡당 약 2,958,221원.

- 2025년 11월 22일: 5층, 58.28㎡, 197,000,000원 거래. ㎡당 약 3,380,302원.

- 2026년 4월 6일: 6층, 58.28㎡, 180,000,000원 거래. ㎡당 약 3,088,538원.

분석:

본 건은 3층이며, 3층 거래 사례(207,000,000원)를 기준으로 ㎡당 가격을 적용 시, 59.33㎡ * 2,958,221원/㎡ = 약 175,583,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 5층 거래 사례(197,000,000원)와 감정가(195,000,000원) 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 가격은 대략 180,000,000원 ~ 207,000,000원 범위로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

HUG 임차권이 말소될 예정이며 대항력이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 입찰하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.