나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501961 [1] 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '양지어린이공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선(간석오거리역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 제8층 제802호 로서, (사용승인일: 2012.01.09) 외벽: 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 '도시형생활주택'으로 이용중임. (후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-14)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016 -11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정 기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501961 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 248-1, 코지빌 에이동 8층 802호

용도: 도시형생활주택

건축물 정보:

- 사용승인일: 2012.01.09

- 총 층수: 10층

- 본건 층수: 8층

- 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

- 건물명: 코지빌제에이동

- 전용면적: 19.78㎡ (약 5.98평)

- 공급면적: (별도 정보 없음)

- 토지면적(대지권): 5.73㎡ (약 1.73평)

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 81,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '양지어린이공원' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 일부 숙박시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 주식회사 페이게이트의 근저당권(을5)으로, 이보다 늦게 등기된 모든 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 을구 순위 6번의 주택임차권등기(김준열)가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김준열)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-03

확정일자: 2021-11-12

배당신고일자: 2024-01-24

대항력: 없음

비고: HUG가 보증채무 이행 후 임차인 지위를 취득한 것으로 추정되며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 채권 총액은 6,007,000,000원입니다. 채권자 중 주택도시보증공사가 가압류 및 강제경매를 신청한 상태이며, 이는 본 경매의 채권자이기도 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 도시형생활주택으로 분류되어 있으나, 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상업 기능 또한 갖춘 지역입니다. 간석오거리역을 중심으로 형성된 상업지구와 연계될 수 있어 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 시장 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, '풍경채'(2014년식, 64.73㎡) 1억 7,300만원 거래 (면적당 약 267만원/㎡)

* 2026년 3월, '동아주택(바동)'(1987년식, 47.56㎡) 1억 2,000만원 거래 (면적당 약 252만원/㎡)

* 2026년 3월, '목화빌라(나)'(1991년식, 34.65㎡) 5,500만원 거래 (면적당 약 158만원/㎡)

본건은 2012년식, 전용면적 19.78㎡(약 6평)의 도시형생활주택으로, 가장 작은 면적의 '목화빌라'(10.5평)보다 면적이 작습니다. 다만, 본건은 건축 연식이 비교적 최신(2012년)이고, 8층의 고층이며, 역세권에 위치한다는 장점이 있습니다. 소형 면적의 도시형생활주택은 1인 가구 임대 수요가 높아 면적당 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다. 감정가 8,100만원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 간석오거리역을 중심으로 한 상업 지역이 있어 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, '양지어린이공원'이 인접해 있어 가벼운 휴식 공간으로 활용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역 특성상, 소음이나 유동인구로 인한 주거 쾌적성이 다소 떨어질 수 있으나, 생활 인프라 이용은 편리합니다.

5.3. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 권리 관계

본 건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 등장하는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항이 있어, 경매 절차 진행 과정 및 잔금 납부 후 HUG와의 최종 정산 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험은 낮습니다.

6.2. 토지 이용 제한

일부 제한 사항(방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래허가구역)이 존재하여 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2012년 준공되어 약 14년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 소형 면적의 한계

전용면적 19.78㎡(약 6평)은 1인 가구 이외의 주거 용도로는 활용도가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 간석동에 위치한 코지빌 에이동 802호는 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. HUG가 채권자이자 임차인으로 관련된 복잡한 권리 관계가 있으나, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 인수되는 임차 보증금 부담은 없습니다. 소형 면적이라는 점은 단점일 수 있으나, 1인 가구 임대 수요를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 매력적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(간석오거리역) 위치로 인한 우수한 교통 및 접근성.

* 1인 가구 수요가 높은 소형 도시형생활주택.

* HUG 관련 권리 복잡성 있으나, 낙찰자 인수 부담은 적음.

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

주변 시세 분석 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 추천합니다.

* 가장 작은 면적의 '목화빌라'(10.5평, 1991년식)가 5,500만원에 거래되었습니다. 본건(6평)은 이보다 면적이 작지만, 연식, 층수, 역세권 등의 이점이 있습니다.

* 감정가 8,100만원을 기준으로, 낙찰가율 80~90% 적용 시 64,800,000원 ~ 72,900,000원 범위가 예상됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

입찰 전 현장 답사를 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 직접 확인하고, HUG 관련 인수 조건 변경 등에 대한 최종적인 법적 검토를 반드시 수행하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 어린이 공원, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.