나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501907 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129-21 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 1호선 '예술회관역' 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 중심상업지대로서 주거지로서 의 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 인천지하철 1호선 '예술회관역' 및 노선버스정류 장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 5층 501호이며, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 섀시창호 등임.

이용상태

오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지이며 1개 동(51개 호, 주차40대, 용적률 690.78%)건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 50m 내외, 서측으로 약 4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 광로2류(폭 50m~70m )(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343) )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금256,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501907 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129-21 5층501호

새주소: 인천광역시 남동구 미래로 13-1 (구월동)

용도: 오피스텔

건축년도: 2016년

감정가: 210,000,000원

토지면적: 14.45㎡ (약 4.37평)

토지지분: 14.45㎡ (약 4.37평)

건물면적: 68.24㎡ (약 20.64평)

건물지분: 68.24㎡ (약 20.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 1호선 '예술회관역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 중심상업지대입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 1호선 '예술회관역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 장방형의 평탄한 토지 위에 14층 건물(오피스텔 및 공동주택)이 건축되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 50m 내외의 광로, 서측으로 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)에 속하며, 광로2류, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 제한 사항으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인에 한함, 2025-08-21 만료) 등이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2026타경501907 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2026-03-10)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 256,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-22

확정일자: 2022-06-24

배당신고일자: 2024-08-09

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (주택임차권 등기 및 강제경매 모두 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 256,000,000원

4. 상권분석

* 주위환경: 예술회관역을 중심으로 한 중심상업지대로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 예술회관역, 인천시청, 문화예술회관 등 공공기관 및 문화시설이 인접해 있으며, 다양한 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 예술회관역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 중심상업지대에 위치하여 은행, 병원, 대형마트, 백화점(인근), 식당가 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔과 아파트가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 공동담보: 'HUG 인수조건 변경', '공동담보'와 같은 특수 물건 정보는 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 경매 진행 방식이나 인수 후 발생할 수 있는 복잡성에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 권리 분석상으로는 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 상대보호구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 한정, 2025-08-21 만료) 등은 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 예술회관역 초역세권에 위치한 오피스텔로서, 탄탄한 배후수요와 풍부한 편의시설을 갖춘 중심상업지대의 장점을 누릴 수 있는 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 매각으로 인한 소멸 권리가 많아 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특수 물건 정보에 대한 세심한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 예술회관역 도보 이용 가능한 최적의 위치로, 안정적인 임대 수요와 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 중심상업지: 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 임대 수익 및 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 권리관계 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 추가적인 인수 부담 없이 안전하게 투자할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 최근 실거래가: 2024년 1월, 256,000,000원 (68.24㎡ 기준)

* 권리관계 인수 보증금: 0원

* 분석:

최근 2024년 1월에 2억 5천 6백만원에 실거래된 내역이 있어, 현재 시장 가치가 감정가(2억 1천만원)보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 등의 특이사항이 있으나, 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 채무나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 제안 입찰가:

최근 실거래가(2억 5천 6백만원)와 감정가(2억 1천만원)를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 상황 및 물건의 현 상태에 따라 2억 4천만원 ~ 2억 5천 5백만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 최근 시장가를 반영하면서도 경매 특유의 가치 평가를 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.