나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501901 [1] 인천광역시 중구 인현동 1-53 14층1403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 인현동 소재 "동인천역" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(경의선 동인천역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 14층 1403호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기(17인승), 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사토지를 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18) , 대로2류(폭 30m~35m)(2022-07-11)(접합) 건축용도지역기타(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(시설관리단-25644)<철도안전법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권등기(박용환, 금230,000,000원)되어 있는바 경매업무시 참고하시기바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501901 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 인현동 1-53 14층1403호 (도로명주소: 인천광역시 중구 참외전로 151, 14층1403호)

용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 용도로 기재되어 있으나, 현황 연립주택으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 14층 1403호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 210,000,000원

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

토지지분: 9.088㎡ (약 2.75평)

건물면적: 63.57㎡ (약 19.23평) (전용면적)

건물지분: 63.5744㎡ (약 19.23평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 인현동 소재 "동인천역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경인선 동인천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m) 접합

* 기타 제한사항: 건축용도지역 기타(건축선 2m), 과밀억제권역, 철도보호지구, 특별관리해역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (세무1과-0 06016), 접수일자 2025-09-05. 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위 권리 중 배당을 통해 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나상국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-22

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 문정희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-22

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박용환)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-18

확정일자: 2022-03-17

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(박용환, 금230,000,000원) 되어 있으나, 본 자료에서는 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

* 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(박용환)는 말소기준권리보다 선순위이나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 물건명세서 기재를 참고할 때, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, "대항력있는 임차인"이라는 특이사항이 있는 바, 낙찰자는 임차인 현황의 나상국, 문정희 씨에 대한 권리 분석을 더욱 철저히 해야 합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존, 소유권이전, 신탁 등기말소, 공유자전원지분 이전 등이 확인됩니다.

* 을구 3번 주택임차권(박용환)은 접수일자 2024-05-13으로, 말소기준권리(2025-09-05)보다 선순위이나, '말소' 처리된 것으로 기재되어 있습니다.

* 갑7 강제경매(주택도시보증공사)는 말소 예정입니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 동인천역 인근으로, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 주변의 상권은 동인천역을 중심으로 형성되어 있으며, 다양한 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시장 트렌드

인근 지역은 도시재생 사업 등 개발 호재 가능성이 있으며, 교통 편의성으로 인해 주거 및 상업 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동인천역을 중심으로 형성된 상업지역에 인접하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

* 교통: 경인선 동인천역 이용 가능.

* 주거환경: 공동주택, 오피스텔 등이 밀집된 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 나상국, 문정희 씨의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자가 비교적 최근(2024-10-22)이며 대항력이 있다고 명시되어 있어, 보증금의 실질적인 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항은 보증금 인수 또는 채무 승계 등 복잡한 권리관계가 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측과의 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 '업무시설, 공동주택'으로 기재되어 있으나, 용도가 '연립주택'으로 표기된 점은 실제 이용 상태와 공부상 현황 간의 차이가 있을 수 있으며, 이는 추후 인허가 또는 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동인천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 감정가가 2.1억원으로 비교적 저렴한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 임차인들의 보증금 및 인수 조건에 대한 명확한 확인 없이는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동인천역 도보 거리로, 교통이 매우 편리합니다.

* 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 도시재생 사업 기대: 인근 지역의 도시재생 사업 추진 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 해당 면적(약 19.23평)의 아파트/오피스텔 실거래가는 1.7억 ~ 2.3억 원 선으로 파악됩니다.

* 대항력 있는 임차인(나상국, 문정희)의 보증금 미상으로 인한 위험 부담을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 건도 명확한 확인이 필요합니다.

* 건물 자체의 연식(2017년 사용승인)은 비교적 신축에 속합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 입찰자는 잠재적 위험 부담을 감안하여 감정가 이하 또는 시세 하단부에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

(상기 예상가는 현 시세 및 권리 관계 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사 및 전문가의 판단이 필요합니다.)1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501901 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 인현동 1-53 14층1403호 (도로명주소: 인천광역시 중구 참외전로 151, 14층1403호)

용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 용도로 기재되어 있으나, 현황 연립주택으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 14층 1403호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 210,000,000원

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

토지지분: 9.088㎡ (약 2.75평)

건물면적: 63.57㎡ (약 19.23평) (전용면적)

건물지분: 63.5744㎡ (약 19.23평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 인현동 소재 "동인천역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경인선 동인천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m) 접합

* 기타 제한사항: 건축용도지역 기타(건축선 2m), 과밀억제권역, 철도보호지구, 특별관리해역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (세무1과-0 06016), 접수일자 2025-09-05. 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위 권리 중 배당을 통해 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나상국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-22

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 문정희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-22

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박용환)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-18

확정일자: 2022-03-17

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(박용환, 금230,000,000원) 되어 있으나, 본 자료에서는 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

* 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(박용환)는 말소기준권리보다 선순위이나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 물건명세서 기재를 참고할 때, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, "대항력있는 임차인"이라는 특이사항이 있는 바, 낙찰자는 임차인 현황의 나상국, 문정희 씨에 대한 권리 분석을 더욱 철저히 해야 합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존, 소유권이전, 신탁 등기말소, 공유자전원지분 이전 등이 확인됩니다.

* 을구 3번 주택임차권(박용환)은 접수일자 2024-05-13으로, 말소기준권리(2025-09-05)보다 선순위이나, '말소' 처리된 것으로 기재되어 있습니다.

* 갑7 강제경매(주택도시보증공사)는 말소 예정입니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 동인천역 인근으로, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 주변의 상권은 동인천역을 중심으로 형성되어 있으며, 다양한 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시장 트렌드

인근 지역은 도시재생 사업 등 개발 호재 가능성이 있으며, 교통 편의성으로 인해 주거 및 상업 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동인천역을 중심으로 형성된 상업지역에 인접하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

* 교통: 경인선 동인천역 이용 가능.

* 주거환경: 공동주택, 오피스텔 등이 밀집된 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 나상국, 문정희 씨의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자가 비교적 최근(2024-10-22)이며 대항력이 있다고 명시되어 있어, 보증금의 실질적인 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항은 보증금 인수 또는 채무 승계 등 복잡한 권리관계가 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측과의 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 '업무시설, 공동주택'으로 기재되어 있으나, 용도가 '연립주택'으로 표기된 점은 실제 이용 상태와 공부상 현황 간의 차이가 있을 수 있으며, 이는 추후 인허가 또는 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동인천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 감정가가 2.1억원으로 비교적 저렴한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 임차인들의 보증금 및 인수 조건에 대한 명확한 확인 없이는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동인천역 도보 거리로, 교통이 매우 편리합니다.

* 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 도시재생 사업 기대: 인근 지역의 도시재생 사업 추진 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 해당 면적(약 19.23평)의 아파트/오피스텔 실거래가는 1.7억 ~ 2.3억 원 선으로 파악됩니다.

* 대항력 있는 임차인(나상국, 문정희)의 보증금 미상으로 인한 위험 부담을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 건도 명확한 확인이 필요합니다.

* 건물 자체의 연식(2017년 사용승인)은 비교적 신축에 속합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 입찰자는 잠재적 위험 부담을 감안하여 감정가 이하 또는 시세 하단부에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

(상기 예상가는 현 시세 및 권리 관계 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사 및 전문가의 판단이 필요합니다.)

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