나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501912 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 623-70 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 2층 201호로서, 외벽: 스톤코트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로, '공동주택 및 업무시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501912 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 623-70 (신주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로67번길 28-10) 2층201호

건물명: 두리안 (건물 외벽 표기 확인)

용도: 오피스텔, 공동주택, 업무시설

감정가: 148,000,000원

총 면적:

* 토지 면적: 26.17㎡ (약 7.91평)

* 건물 면적: 62.77㎡ (약 18.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부요약에 강제경매 채권자로 기재)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호

준공일: 2016년 07월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 을구 순위 3번 주택임차권등기(이승훈)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임.

* 말소기준권리: 인천지방법원 2024카단11933 (가압류, 서울보증보험주식회사)

* 등기부채권 총액: 309,000,000원 (가압류 124,000,000원 + 강제경매 185,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이승훈): 보증금 185,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-02-21, 배당신고일자 2024-05-14, 대항력 없음.

* 이숙경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-04, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 이숙경의 경우 보증금 및 차임이 미상이나, 전입일자(2025-02-04)가 말소기준권리(2024-07-05)보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 용현초등학교 인근에 위치하고 있습니다.

* 상권 발달 정도: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편이나, 대규모 상업 시설보다는 근린 상권 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 용현초등학교를 비롯한 교육 시설과 주거, 상업 시설이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 미추홀구 용현동 일대에 장기간 방치된 폐건물 및 폐가들이 있어 지역 슬럼화 및 주민 불편이 제기되고 있다는 보도가 있습니다. 본 물건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 용현초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경이 명시되어 있어, HUG의 최종 인수 여부 및 조건에 따라 본 물건의 경매 절차 또는 낙찰 후 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

* 선순위 임차권: 등기부상 을구 3번 주택임차권(이승훈)이 존재하나, 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부 등 구체적인 말소 절차 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 물건 소재지가 토지거래계약 허가구역에 해당하여, 외국인 등 특정 대상자 매입 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 준주거지역 내에 자리하고 있으며, 감정가는 1억 4천 8백만원입니다. 건물 면적은 약 19평이며, 비교적 최근인 2016년에 준공되어 신축에 속합니다. 권리 분석상으로는 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 HUG의 인수 조건 변경이라는 특이사항과 말소 예정인 임차권 등 추가 확인이 필요한 부분들이 존재하므로, 상세한 권리관계 및 HUG와의 협의 내용을 반드시 파악해야 합니다. 주변에 학교와 상업시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 2016년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

* 해당 지역의 향후 개발 계획 및 주변 시세 변동 추이를 고려한 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 148,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 경우, 최근 실거래가 정보 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 인천 미추홀구 용현동 일대 오피스텔의 경매 낙찰가가 감정가의 58%~70% 수준에서 형성된 사례가 있습니다.

그러나 본 건은 HUG 인수 조건 변경이라는 특수한 상황이 있어 일반적인 시세 적용에 주의가 필요합니다. 현재 감정가를 기준으로 하되, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 건과 유사한 면적(약 19평)의 오피스텔 경매 낙찰가가 1억 4천만원대에서 1억 6천만원대까지 다양하게 나타나고 있으므로, 현 시세 조사와 물건의 특이사항(HUG 인수조건)을 종합적으로 고려하여 대략 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 1억 1840만원 ~ 1억 3320만원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 참고용이며, 최종 입찰가는 권리 관계, 현장 답사 결과, HUG와의 협상 여부 등 종합적인 판단 하에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.