나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501903 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 200-12 오벨리스크 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "옛시민회관사거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 오피스텔 및 연립/다세대주택, 아파트, 다수의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 시민공원역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2012.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물내 제5층 제502호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등(추정) - 창 호 : 샤시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티) 주차장과 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501903 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 200-12 오벨리스크 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 13.74㎡ (약 4.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.76㎡ (약 23.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1.건축물 정보

건물명: 오벨리스크

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 10층

사용승인일: 2012년 07월 10일

집합건물 총 호수: 25호

총 연면적: 3819.45㎡

토지 연면적: 530.5㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "옛시민회관사거리" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 유사한 형태의 오피스텔, 연립/다세대주택, 아파트 및 다수의 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 인천2호선 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 10층 건물 내 제5층 제502호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감(추정), 창호는 샤시창호 등으로 시공되었습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 및 도로상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세로장방형으로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 대상 물건 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 매각 후 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리는 부천시에서 신청한 압류(갑6, 2023-08-28)입니다. 이 압류를 기준으로 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 특이사항으로, 을구 순위 5번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않을 수 있다고 명시되어 있으나, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 달라질 수 있습니다. HUG의 동의가 제출되었다는 점을 고려할 때, 해당 임차권은 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이우엽)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-27

* 확정일자: 2022-03-14

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 가능성 있음.

* 권리분석: 을구 5번 임차권 등기(말소 예정).

* 임차인: 성지혜

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 권리분석: 대항력 없는 임차인.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 공유자 전원 지분 전부 이전 (2012-12-28)

* 갑4: 소유권 이전 3번 신탁등기 말소 (2022-04-27)

* 을5: 주택임차권 (이우엽, 210,000,000원, 2024-05-21 말소) - (전입 2022-04-27, 확정 2022-03-14)

* 갑5: 소유권 이전 (서호범, 2022-05-12)

* 갑6: 압류 (부천시, 2023-08-28) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (미추홀구(인천광역시), 2025-09-18)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 210,000,000원, 2026-03-10)

등기부 채권 총액: 210,000,000원

4. 상권분석

대상 물건은 주택 및 상가 혼용지대로, 오피스텔, 연립주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 수요가 뒷받침되는 상권입니다. "옛시민회관사거리" 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 인근 버스 정류장 및 인천2호선 시민공원역 이용이 편리하여 시내외 접근성이 좋습니다.

* 생활편의: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 상업시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔과 주거용 건물들이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 복합 생활이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 확보 또는 물건 인수 방식에 변동이 있을 수 있음을 시사하며, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차권 관련 복잡성

등기부상 주택임차권(을5)이 말소 예정으로 기재되어 있고, 낙찰로 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 변동 가능성이 제기되었습니다. '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, HUG 관련 이슈와 함께 잠재적 인수 부담이 될 수 있으므로 최종 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 역세권 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 임차권의 복잡성 등 권리관계에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 분석을 통해 위험 요소를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 접근성

"옛시민회관사거리" 인근 및 인천2호선 시민공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업시설 이용이 용이하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 혼합형 상권

주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔로서의 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 매물 호가, 향후 시장 전망 등에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 현 시세에 기반한 구체적인 예상 입찰가를 산출하는 데 한계가 있습니다.

다만, 감정가는 172,000,000원이며, 현재 경매 신청 채권은 210,000,000원입니다. 권리상 복잡성 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

투자 수익률, 명도 예상 비용, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 전문가의 도움을 받아 상세한 시세 조사를 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.