나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501914 [1] 인천광역시 부평구 부평동 396-2 리마즈 13층1301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역("부평시장역") 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 제13층 제1301호로서, (사용승인일 : 2016.07.18.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 공동주택(연립주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>,상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501914 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 396-2번지 리마즈 13층 1301호에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 공동주택 및 업무시설로도 복합 사용이 가능하도록 되어 있습니다. 다만, 공부상에는 연립주택으로 표기되어 있어, 등기부등본 및 건축물대장상의 용도와 실제 현황을 면밀히 확인하실 필요가 있습니다.

감정평가액은 169,000,000원입니다.

토지 면적은 6.66㎡ (약 2.01평)이며, 토지 지분 면적 또한 6.66㎡ (약 2.01평)입니다.

건물 면적은 44.82㎡ (약 13.56평)이며, 전용면적 기준입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, "부평중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변에는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 여건으로는 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 1호선 "부평시장역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인천지방법원 2026타경501914 (1) 사건의 물건명세서 및 감정평가요항표에 따르면, 주변 환경은 대체로 양호하며, 특별히 혐오시설이 인접한 것으로 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 27일 접수된 부천시의 압류(갑4)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 2026년 3월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5). 이는 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

- 2026년 5월 8일 접수된 인천세무서장의 압류(갑6).

임차인 현황을 살펴보면, 주택도시보증공사(최용수)가 2022년 6월 30일 전입하였고, 2022년 5월 23일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 210,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

그러나 등기부등본상 을구 7번 주택임차권은 '말소'로 기재되어 있으며, 임차인 현황에서도 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

물건명세서상 을구 7번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문으로 보입니다.

'대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 종합해 볼 때, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 210,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 2016년 7월 18일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(리마즈) 내에 위치합니다.

해당 호실의 전용면적은 44.82㎡(약 13.56평)으로, 1~2인 가구 또는 소형 사업장으로 활용하기 적합한 면적입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월, 38.94㎡(약 11.78평) 규모의 다세대주택이 7,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 594만원).

- 2026년 7월, 49.26㎡(약 14.90평) 규모의 다세대주택이 28,400만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,906만원).

- 2026년 7월, 56.08㎡(약 16.96평) 규모의 연립다세대주택이 12,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 725만원).

본건의 감정가는 169,000,000원으로, 이는 약 1246만원/평에 해당합니다. 최근 거래 사례 중 감정가 수준은 중간 범위에 속하며, 가장 고가 거래 사례는 본건과 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. 건물의 신축 연도 및 관리 상태에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설로는 부평시장, 다양한 소매점, 식당가 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설로는 부평중학교가 인근에 있으며, 관련 학교 시설 접근성이 좋습니다.

교통은 앞서 언급한 바와 같이 버스정류장 및 지하철역(부평시장역)이 가까워 도심 접근성이 뛰어납니다.

본건 건물에는 위생, 급배수, 급탕, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 사항은 계약 및 인수 과정에서 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 주택도시보증공사가 채권자이므로, 이 조건 변경이 물건의 낙찰 이후 인수 조건에 어떤 영향을 미칠지 면밀히 검토해야 합니다.

건축물대장상 주요 용도가 업무시설이고, 기타 용도에 공동주택이 포함된 점과 공부상 연립주택으로 표기된 점은 향후 부동산 이용 또는 거래 시 잠재적인 혼란이나 제약을 야기할 수 있으므로, 관할 관청에 정확한 용도 및 건축법상 제한 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 핵심 지역에 위치하며, 비교적 신축 건물로서 뛰어난 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 건물 용도에 대한 복합적인 표기는 향후 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 제시된 감정가 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2016년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

초역세권(부평시장역 인근)으로 대중교통 편리, 도심 접근성 우수.

주변 상업 및 주거 시설 발달로 임대 수요 풍부 예상.

부평구의 중심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담 리스크 적음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원입니다.

최근 거래 사례들을 살펴보면 평당 가격 편차가 크지만, 본건의 신축 연도(2016년) 및 입지 조건을 고려했을 때 감정가 수준이 적정한 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금(임차인 인수분)이 없는 상황이므로, 감정가 169,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크(HUG 인수조건 변경, 용도 혼재)를 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 우선적으로 고려해 볼 수 있습니다.

치열한 경매 경쟁을 예상할 경우, 감정가의 100% ~ 110% 수준인 169,000,000원 ~ 185,900,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.