나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501906 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(간석오거리역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내의 제6층 제602호로서, (사용승인 : 2013.03.20) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주거 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501906 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 6층602호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 면적

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

토지 지분: 3.702㎡ (약 1.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

건물 지분: 12.373㎡ (약 3.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 56,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재한 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(간석오거리역/인천1호선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501906 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

3.2. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (권리금액: 65,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김재민)

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-29

확정일자: 2022-07-05

배당신고일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류 기록이 있습니다. 특히, 을구 5번 순위의 주택임차권(김재민, 65,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

3.5. 말소기준권리 및 인수/소멸 여부

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (갑9).

본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. 특히, 주택임차권(을구 5번)은 말소 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 ("인수 보증금 합계: 0원"). "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 관련 특이사항이 있으나, 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 간석오거리역이 있어 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 지역 내에서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 13층 건물 내 6층 602호이며, 2013년 3월 20일에 사용승인되었습니다. 건물 외벽은 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화재 경보 및 탐지 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있으나, 이는 특정 대상에 한정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* "HUG 인수조건 변경" 특이사항: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있어, 인수 시 HUG와의 추가적인 협의나 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 등기부상 임차권이 말소 예정이고 인수 보증금이 없는 것으로 나타나, 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있어, 담보로 설정된 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 소형 면적: 건물 면적이 12.37㎡로 매우 작아, 활용 방안이나 재매각 시 대상이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 건물 상태는 비교적 양호하며, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 소형 면적이라는 점은 투자 또는 실거주 목적에 따라 장단점이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하고, 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 관리 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인이 없고, 주요 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 56,000,000원이며, 본 물건의 면적(12.37㎡)과 건물 연식(2013년)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인근 유사 면적의 다세대 주택 매매 사례(34.65㎡, 55,000,000원)와 비교 시, 본 건의 감정가는 면적 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 신축 연식과 역세권 입지를 감안하면, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금 65,000,000원이 있으나, 대항력이 없고 말소 예정이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 56,000,000원을 기준으로, 시장의 관심도를 고려하여 58,000,000원 ~ 62,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

Google 검색 결과, 인천광역시 남동구 간석동 216-5번지 인근 지역에 대해 직접적인 혐오시설이 다수 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 추가적인 권리관계 조사, 시장 동향 분석 등 심층적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.