나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501893 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9 호방무지개 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천미추홀소방서" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택 및 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제305호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관 한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금172,000,000원 범 위 : 3층 305호 60.66㎡전부 임대차계약일자 : 2021년5월6일 주민등록일자 : 2021년7월29일 점유개시일자 : 2021년6월23일 확정일자 : 2021년7월29일 임차권자 : 김**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 호방무지개 3층305호

사건번호: 인천지방법원 2026타경501893 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9 호방무지개 3층305호

신주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로306번길 25

용도: 연립주택 (집합건물)

건축년도: 2019년 8월 사용승인

총 층수: 5층

해당 층수: 3층

감정가: 172,000,000원

토지면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

건물면적: 60.66㎡ (약 18.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "인천미추홀소방서" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 17일자 대전지방검찰청천안지청 압류 (갑3)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

- 소유권보존 (갑1)

- 소유권이전 (갑2)

- 압류 (대전지방검찰청천안지청, 갑3)

- 압류 (국민건강보험공단, 갑4)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 갑5)

- 주택임차권 (김광은, 을4): 등기부상 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 대상이 아닙니다. '대항력 없음'으로 확인됩니다.

등기부채권 총액: 172,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액과 동일)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (다만, 상기 권리분석 내용에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수 보증금은 0원입니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 주안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 종류의 주거시설과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

본 물건과 유사한 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡ 전용, 3층): 2026년 5월 8일 82,000,000원에 거래됨.

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡ 전용, 4층): 2026년 5월 6일 122,000,000원에 거래됨.

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡ 전용, 3층): 2026년 5월 4일 90,000,000원에 거래됨.

제공된 주변 시세 정보는 주로 '다세대' 주택이며, 전용면적은 약 43.33㎡ ~ 44.77㎡ (약 13.1평 ~ 13.5평) 수준입니다. 본 건의 건물면적은 60.66㎡ (약 18.35평)으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 넓습니다.

1.4. 생활정보

단지 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인천미추홀소방서가 인근에 위치하고 있어 공공서비스 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

주거지역으로서 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항:

현재 권리분석 상으로는 주택임차권이 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 최종적인 인수 여부 및 절차에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

건축물 노후도:

정확한 신축 연도는 명시되지 않았으나, 2019년 8월 사용승인이 난 건물입니다. 주변 다세대 주택들의 건축 연도가 1993년, 2001년, 2012년인 점을 감안할 때, 비교적 신축에 속하나 건물의 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보에 따르면, 본 물건 인근에 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 소재한 연립주택(집합건물)으로, 강제경매를 통해 취득할 수 있는 기회입니다.

입지 및 교통 여건은 양호하며, 주거 환경 또한 안정적입니다.

권리 분석상 특이사항은 없어 보이며, HUG 관련 사항만 최종적으로 확인된다면 명도 및 권리 인수에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가(172,000,000원)가 주변 유사 면적의 다세대 주택 시세(82,000,000원 ~ 122,000,000원) 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 시세보다 고가에 낙찰받지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

주거 밀집 지역 내 안정적인 입지로 향후 가치 상승 기대.

권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 인수 절차 간소화 기대.

현재 감정가 대비 시세와의 괴리를 활용한 시세 차익 기대 가능성 (다만, 시세 재확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 172,000,000원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 실거래가는 약 82,000,000원에서 122,000,000원 사이이며, 해당 물건들은 전용면적이 43.33㎡ ~ 44.77㎡ (약 13.1평 ~ 13.5평)입니다.

본 건의 건물면적은 60.66㎡ (약 18.35평)으로, 비교 대상 물건보다 약 5평 가량 넓습니다.

만약 주변 시세 적용 평균 단가(평당 약 600만원 ~ 900만원)를 적용할 경우, 본 건의 가치는 약 110,000,000원 ~ 165,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 이 범위의 상단에 위치하고 있어, 섣부른 고가 낙찰은 지양해야 합니다.

권리 인수 부담이 없고, HUG 관련 문제가 없다면, 시세 재조사를 통해 본 건의 정확한 가치를 파악한 후, 감정가보다는 낮게, 하지만 주변 실거래가보다 약간 높게 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 검토하시길 권장합니다. 이는 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 범위이며, 실제 입찰 시에는 반드시 본건의 최신 시세 및 현장 상태를 재확인하신 후 신중하게 결정하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.