나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501913 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 491-10 리움팰리스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 동측 인근 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2016.12.28) 외벽 : 치장타일 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 12m내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(귤현(구획정리)),가축사육제한구역(2025-09-19)(전부 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501913 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 491-10 리움팰리스 3층301호

* 건물명: 리움팰리스

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 124,000,000원

* 토지면적: 27.15㎡ (약 8.21평)

* 건물면적 (전용면적): 33.34㎡ (약 10.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2016년 12월 28일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층: 5층 건물 중 3층 301호

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 서측으로 약 12m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 5월 18일

* 배당신고일자: 2024년 7월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 명시되어 있으나, '권리분석'상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인되어 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수 존재.

* 을구 3번 주택임차권 (홍윤정, 210,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다. (비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

* 강제경매 개시 결정 등기(채권자: 주택도시보증공사)가 말소기준권리이며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 210,000,000원 (본 경매 사건 채권액)

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 말소동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 고려할 때, 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류 및 절차의 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 귤현초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루고 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 30~50㎡대)의 다세대주택 매매가는 2025년 12월 기준 약 1억 3,500만원에서 1억 5,500만원, 2026년 7월 기준 약 1억 5,900만원 수준으로 파악됩니다.

* 이는 평당 약 880만원에서 1,130만원대의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

* 본 물건의 감정가는 1억 2,400만원이며, 이는 최근 실거래가 수준과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 통행이 편리하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 귤현초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성으로 볼 때, 심각한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 귤현공원 일대 백로 서식지가 존재하며, 이로 인한 배설물이나 악취 문제가 일부 제기된 바 있습니다. 최종 입찰 전 현장 방문 및 상세 지도 검색 등을 통해 주변 환경에 대한 면밀한 확인을 반드시 수행하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용: 특이사항 및 물건명세서에 관련 내용이 기재되어 있어, 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금은 없는 것으로 표기되었으나, 최종 매각 허가 시점까지 관련 변동 사항을 주시해야 합니다.

* 임대차 현황 미상: "임대미상임"이라는 기재가 있어, 혹시 모를 기존 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재는 HUG 임차인 외 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 계양구 귤현동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 다세대주택입니다.

* 학군 및 교통 여건이 무난하며, 주변 주거 환경이 안정적입니다.

* 권리 분석상 특이사항(HUG 관련)이 있으나, 현재까지 확인된 정보로는 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 잠재적 리스크 요소를 간과해서는 안 되며, 입찰 전 최종 권리 변동 내역을 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가는 최근 시세와 부합하는 수준으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 귤현초등학교 인근으로 교육 여건 우수.

* HUG 관련 이슈가 정리된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 기회 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 124,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때, 평당 시세는 약 880만원에서 1,130만원 수준입니다.

* 본 물건의 전용면적(약 10.09평) 및 감정가(약 1,125만원/평)는 시세 상단부에 위치합니다.

* 인수할 보증금이나 부담할 권리가 없는 점을 감안하여, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, HUG 관련 사항에 대한 최종 확인 및 시장 상황을 고려하여, 105,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (이는 보수적인 접근이며, 시장 반응에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 주의사항: 임차인 관련 명확한 확인 없이 인수할 보증금이 있다고 가정하여 입찰가를 산정할 경우, 예상보다 높은 금액이 될 수 있습니다. 본 물건은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 이를 기준으로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.